Loyer impayé : que faire ? Le guide du bailleur

Un impayé de loyer n’est pas une facture impayée ordinaire. Le logement du locataire est en jeu, des aides publiques peuvent intervenir, et la procédure est encadrée à chaque étape. Le bailleur qui agit vite, avec un décompte net et un accord écrit, récupère plus souvent son argent qu’un bailleur qui laisse filer six mois avant d’envoyer un recommandé.

Ce guide est le point d’entrée du cluster logement. Il donne l’ordre des opérations et renvoie, étape par étape, vers les guides détaillés.

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   Décompte écrit

   Loyers, charges, aides versées au bailleur, paiements reçus. Un chiffre contesté bloque tout le reste.

   Jour 1

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   Échange et accord

   Comprendre la cause, proposer un échéancier réaliste, garder une trace écrite.

   Semaine 1

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   Aides et garanties

   Caution, Visale, assurance loyers impayés, Caf, MSA, FSL, CCAPEX.

   Semaine 1 à 4

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   Commandement de payer

   Acte de commissaire de justice visant la clause résolutoire, avec décompte et mentions obligatoires.

   Après 1 à 2 mois

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   Juge et décision

   Assignation notifiée au préfet six semaines avant l'audience. Le juge statue sur la dette, le bail et l'expulsion.

   3 à 6 mois

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   Exécution

   Commandement de quitter les lieux, deux mois, trêve hivernale, puis commissaire de justice et force publique.

   6 à 18 mois

Chaque étape a son propre délai. Sauter la première, c'est perdre du temps sur la dernière.

D’abord, un décompte que personne ne peut contester

La plupart des litiges locatifs ne portent pas sur le principe de la dette mais sur son montant. Un décompte clair, ligne par ligne, ferme cette porte.

Colonne	Ce qu’elle contient	Pièce à conserver
Échéance	Mois concerné et date d’exigibilité prévue au bail	Bail, avis d’échéance
Loyer hors charges	Montant contractuel	Bail, révision annuelle
Charges	Provision ou régularisation, justificatifs	Décompte annuel, appels de fonds
Aide versée au bailleur	Montant perçu directement de la Caf, MSA ou FSL	Relevés de l’organisme
Paiements reçus	Date, montant, moyen de paiement	Relevés bancaires, quittances
Solde	Cumul, intérêts et frais éventuels	Tableau signé

Deux erreurs fréquentes : compter deux fois une aide versée directement au bailleur, et réclamer des charges non justifiées. Dans les deux cas, le locataire contestera l’ensemble du décompte, y compris ce qu’il doit réellement.

Après le décompte, l’accord

Un impayé a presque toujours une cause : perte d’emploi, séparation, accident de santé, aide suspendue, erreur de virement. La réponse utile dépend de cette cause.

Situation	Réponse adaptée	Où aller plus loin
Oubli ou incident bancaire	Régularisation immédiate, confirmation écrite	Aucune démarche lourde
Baisse temporaire de revenus	Plan d’apurement écrit, échéances datées	Plan d’apurement
Aide au logement suspendue	Déclaration à la Caf ou à la MSA, régularisation	Aides Caf, MSA et FSL
Dette qui grossit depuis des mois	FSL, CCAPEX, accompagnement social, surendettement	Locataire insolvable
Logement dégradé invoqué par le locataire	Constat, travaux, commission de conciliation	Logement indécent
Bail meublé	Procédure identique, vérifier le bail et l’état des lieux	Bail meublé impayé

Un accord utile distingue toujours deux choses : le loyer courant, qui continue de courir, et l’arriéré, remboursé par échéances. Un accord qui ne prévoit que l’arriéré sans organiser le loyer courant échoue au deuxième mois.

Les aides et les garanties, à activer dans le premier mois

Un bailleur qui découvre tardivement qu’une garantie existait perd de l’argent. Vérifiez dans cet ordre.

Garantie ou aide	Délai d’activation	Particularité
Caution personne physique	Dès le premier impayé, par lettre recommandée	Les mentions du cautionnement sont obligatoires à peine de nullité
Garantie Visale	Dès le premier impayé, en ligne	Couvre jusqu’à 36 mois d’impayés sur les trois premières années
Assurance loyers impayés	Selon le délai de carence du contrat	Exclusions fréquentes : bail non conforme, locataire déjà en difficulté
Aide au logement Caf ou MSA	Dès le seuil d’impayé prévu	Le bailleur doit déclarer l’impayé, sous peine de rembourser
FSL	Après saisine de la CCAPEX	Subvention ou prêt selon le département, versé directement au bailleur
Aide du département ou CCAPEX	Avant l’audience	Peut apurer une partie de la dette et éviter l’expulsion

Le détail des conditions figure dans Visale, caution et assurance loyers impayés. Ces démarches ne se font pas la veille de l’audience : les commissions se réunissent à date fixe et les dossiers incomplets sont reportés.

L’escalade procédurale, étape par étape

Étape	Ce qu’il faut faire	Aller plus loin
1. Relance amiable	Décompte, courrier simple puis recommandé, délai de réponse	Relancer une facture impayée
2. Mise en demeure	Lettre recommandée avec décompte et délai impératif	Mise en demeure
3. Signalement CCAPEX	Impayé de deux mois ou deux fois le loyer mensuel hors charges	Aides Caf, MSA et FSL
4. Commandement de payer	Acte de commissaire de justice visant la clause résolutoire, mentions obligatoires	Commandement de payer
5. Assignation	Notification au préfet six semaines avant l’audience, diagnostic social et financier	Expulsion : étapes et délais
6. Jugement et exécution	Commandement de quitter les lieux, deux mois, trêve hivernale, force publique	Trêve hivernale
7. Recouvrement de la dette	Le jugement vaut titre exécutoire : saisies possibles	Titre exécutoire et saisies

Le commandement de payer n’est pas une simple relance. C’est un acte de commissaire de justice qui fait courir un délai de six semaines : si le locataire ne règle pas ou ne saisit pas le juge dans ce délai, la clause résolutoire produit effet et le bail est résilié de plein droit (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur peut alors assigner pour expulsion et pour la dette.

Ce que le juge peut décider

Le juge des contentieux de la protection statue sur tout à la fois : la dette, les intérêts, la résiliation du bail, l’expulsion, les délais de paiement et, le cas échéant, l’indemnité d’occupation due après la résiliation.

Il peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire, à condition que le locataire reprenne le paiement du loyer courant et se libère de l’arriéré selon l’échéancier qu’il fixe (article 24 V). Il peut aussi refuser l’expulsion et accorder un délai de grâce, ou la prononcer avec des délais de départ.

Deux points de vigilance pour le bailleur :

• un dossier sans décompte actualisé, sans bail ni preuve de la clause résolutoire, conduit à un renvoi ou à un débouté partiel ;
• une assignation non notifiée au préfet six semaines avant l’audience est irrecevable, et il faut recommencer.

Combien de temps, combien d’argent

Poste	Ordre de grandeur	Remarque
Commandement de payer	Tarif réglementé du commissaire de justice	Devis obligatoire avant l’acte
Assignation et audience	3 à 6 mois	Dépend du tribunal et de la complétude du dossier
Commandement de quitter les lieux	2 mois après la signification	Délai légal, réductible si relogement
Trêve hivernale	Jusqu’à 5 mois de report	Du 1er novembre au 31 mars
Concours de la force publique	Plusieurs mois après la demande	Le refus ou le silence de l’État peut engager sa responsabilité
Saisies après jugement	Variable	Le titre exécutoire reste valable 10 ans

Les frais de procédure peuvent être mis à la charge du locataire par le juge, mais ils ne sont récupérables que si le débiteur est solvable. Un dossier où le locataire est insolvable coûte plus qu’il ne rapporte : c’est une décision économique, pas seulement juridique. Voir combien coûte un recouvrement.

Quand déléguer ?

Trois situations justifient de confier le dossier : un commandement déjà délivré et une procédure à mener dans les délais, un locataire qui conteste le décompte ou invoque l’indécence, et une dette qui dépasse plusieurs mois de loyer avec des aides publiques à mobiliser. Un cabinet partenaire peut prendre en charge la procédure et le recouvrement, avec des honoraires prélevés sur les sommes récupérées et sans avance de frais pour l’analyse. Vous pouvez faire étudier votre dossier.

Pour le locataire, l’ADIL reste l’interlocuteur gratuit le plus utile, avec le travailleur social du secteur et le service logement de la mairie.

Références Sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire, CCAPEX, délais) , six semaines, notification au préfet, suspension des effets de la clause

• Code des procédures civiles d'exécution, articles L411-1, L412-1 et L412-6

• Code pénal, article 226-4-2 (expulsion forcée par manœuvres, menaces ou voies de fait)

• Code de la sécurité sociale, article L542-6 (obligation de déclaration de l'impayé par le bailleur)

• Service-Public, loyers impayés et expulsion du locataire

• Service-Public, trêve hivernale 2026-2027 , du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027

• ANIL, locataire en difficulté : les aides et démarches

Textes consultés le 29 octobre 2026. Les liens renvoient aux versions en vigueur ; une réforme postérieure peut modifier les délais et les montants cités.