Trêve hivernale et loyer impayé : ce qui continue

Chaque année, la même incompréhension revient : la trêve hivernale serait une pause générale des procédures locatives. C’est faux. Du 1er novembre au 31 mars, le bailleur peut agir en justice, obtenir un jugement et préparer l’exécution. Ce qui est suspendu, c’est uniquement le fait de mettre le locataire à la porte.

Bien utilisée, la trêve est donc un trimestre de préparation. Mal utilisée, elle coûte cinq mois de loyer supplémentaires et une procédure qui repart de zéro en avril.

Ce qui est suspendu, ce qui continue

Action	Pendant la trêve	Précision
Expulsion physique	Suspendue	Sauf exceptions et relogement adapté
Coupures d’électricité et de gaz	Interdites	Principe étendu par la loi Brottes de 2013
Commandement de payer	Possible	Le délai de six semaines court normalement
Assignation et audience	Possibles	Le juge peut statuer et ordonner l’expulsion
Commandement de quitter les lieux	Possible	Le délai de deux mois court, mais l’exécution attend avril
Dette locative	Continue	Loyer ou indemnité d’occupation restent dus
Saisies sur compte ou salaire	Possibles	Elles ne constituent pas une expulsion
Plan d’apurement, FSL, CCAPEX	Possibles et recommandés	Les délais de traitement sont longs

1. 1

   Juin à juillet

   Décompte, relances, plan d'apurement, vérification des garanties et déclaration à la Caf.

   Mois 1 et 2

2. 2

   Août à septembre

   Commandement de payer, signalement CCAPEX, assignation et notification au préfet.

   Mois 3 et 4

3. 3

   Octobre à décembre

   Audience et jugement. Le juge peut accorder des délais de paiement.

   Mois 5 à 7

4. 4

   Janvier à mars

   Commandement de quitter les lieux, demande de concours de la force publique, préparation de l'exécution.

   Trêve

5. 5

   1er avril

   Exécution possible par le commissaire de justice, avec la force publique si nécessaire.

   Reprise

Exemple d'un impayé démarré en juin, avec une procédure menée sans perte de temps.

Les exceptions à connaître

La trêve ne protège pas tout le monde, et le bailleur qui l’ignore attend inutilement cinq mois.

Situation	Trêve applicable	Conséquence
Locataire sans relogement adapté	Oui	Expulsion reportée au 1er avril
Relogement correspondant aux besoins (nombre de pièces)	Non	Expulsion possible pendant l’hiver
Occupation sans droit ni titre, squat	Non	Procédure spécifique, expulsion possible
Expulsion ordonnée par le juge aux affaires familiales	Non	Divorce, ordonnance de protection, violences
Occupant entré par manœuvres, menaces ou voies de fait	Non	Le juge peut supprimer ou réduire la trêve
Logement repris pour un motif autre que l’impayé	Oui	La trêve s’applique à tout motif d’expulsion

Le juge qui prononce l’expulsion peut lui-même écarter ou raccourcir la trêve lorsque le locataire s’est introduit dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Cette décision doit être demandée expressément : elle n’est pas automatique.

Ce que le locataire doit faire pendant l’hiver

Cinq mois, c’est le temps nécessaire pour monter un dossier de relogement ou de surendettement. Les démarches utiles, dans l’ordre :

1. Payer le loyer courant ou, si le bail est résilié, l’indemnité d’occupation. Chaque mois payé réduit la dette et améliore la position devant le juge.
2. Proposer un plan d’apurement écrit. Voir le modèle de plan d’apurement.
3. Saisir le FSL et la CCAPEX par l’intermédiaire du travailleur social ou du service logement de la mairie. Voir les aides Caf, MSA et FSL.
4. Déposer un dossier de surendettement si l’endettement dépasse le seul loyer. Voir locataire insolvable.
5. Demander un délai au juge de l’exécution, avec des justificatifs de recherche de logement et de paiement.

Ce que le bailleur doit faire pendant l’hiver

Ne pas attendre avril pour agir. Les cinq mois servent à :

• obtenir un jugement d’expulsion si ce n’est pas encore fait ;
• faire signifier le commandement de quitter les lieux, pour que le délai de deux mois soit purgé au 1er avril ;
• déposer la demande de concours de la force publique au préfet, en février ou mars, pour éviter plusieurs mois d’attente au printemps ;
• documenter les démarches d’aide et de relogement, ce qui pèse devant le juge de l’exécution ;
• vérifier l’état du logement : une indécence constatée pendant l’hiver fragilise toute la procédure.

La demande de délai du locataire

Le juge de l’exécution peut accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux, en principe de trois mois au maximum. La demande doit être motivée et accompagnée de preuves : recherche de logement, situation familiale, paiement en cours, démarches sociales.

Ce qui reste interdit, même en hiver

La trêve ne change rien aux interdits de fond. Un bailleur ne peut pas :

• changer la serrure, retirer les biens ou couper les accès, même avec un jugement ;
• pénétrer dans le logement sans accord du locataire ou sans décision de justice ;
• faire pression par des appels répétés ou des menaces ;
• couper l’électricité ou le gaz, y compris pour un impayé d’énergie, pendant la trêve.

Une expulsion réalisée sans titre ou par manœuvres expose à trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal). Le locataire peut appeler les forces de l’ordre, déposer plainte et demander réparation du préjudice.

Les erreurs qui coûtent cher

Erreur	Conséquence
Croire que la trêve bloque toute la procédure	Cinq mois perdus, exécution repoussée à l’été suivant
Ne pas signifier le commandement de quitter avant l’hiver	Le délai de deux mois ne court pas, l’exécution attend avril puis mai
Attendre avril pour demander la force publique	Plusieurs mois d’attente supplémentaires
Laisser la dette grossir sans relance	Arriéré impossible à apurer, locataire insolvable
Accepter un départ verbal sans écrit	Occupation prolongée, difficulté à prouver la reprise
Expulser soi-même pendant la trêve	Délit, dommages et intérêts, réintégration

Quand déléguer ?

Le dossier devient difficile quand le jugement n’est pas encore rendu au 1er novembre, quand le locataire conteste ou invoque l’indécence, ou quand le concours de la force publique est nécessaire. Un cabinet partenaire peut reprendre la procédure, préparer la demande au préfet et suivre l’exécution, avec des honoraires prélevés sur les sommes récupérées et sans avance de frais pour l’analyse. Vous pouvez faire étudier votre dossier.

Pour la procédure complète, voir expulsion pour loyer impayé : étapes et délais. Pour le déclencheur, voir le commandement de payer. Pour les premiers réflexes, voir loyer impayé : que faire.

Références Sources officielles

• Code des procédures civiles d'exécution, articles L412-6, L412-1 et L412-3

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (procédure pour loyers impayés)

• Code pénal, article 226-4-2 (expulsion forcée)

• Service-Public, trêve hivernale 2026-2027 : ce que vous devez savoir , du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027

• Service-Public, quand s'applique la trêve hivernale ? , exceptions : relogement, squat, juge aux affaires familiales

• Info.gouv.fr, ce qu'il faut savoir sur la trêve hivernale

• ANIL, la trêve hivernale

Textes consultés le 29 octobre 2026. Les liens renvoient aux versions en vigueur ; une réforme postérieure peut modifier les délais et les montants cités.