Commandement de payer un loyer impayé : mode d'emploi

Le commandement de payer est le premier acte formel d’un impayé de loyer d’habitation. Délivré par un commissaire de justice, il réclame une somme précise, ouvre un délai de six semaines et avertit le locataire des conséquences. Ce n’est ni une expulsion, ni un acte que le bailleur peut rédiger lui-même.

Tout se joue sur la régularité de l’acte et sur trois délais croisés : signification à la caution, signalement à la CCAPEX, notification au préfet. Un seul manquement et l’audience est perdue d’avance.

1. 1

   Le décompte

   Échéances, charges, aides, paiements, dépôt.

   Jour 0

2. 2

   Le commandement

   Six mentions, signification au locataire.

   Acte

3. 3

   La caution

   Signification dans les quinze jours.

   J+15

4. 4

   La CCAPEX

   Signalement dès les seuils atteints.

   6 semaines

5. 5

   Le préfet

   Notification six semaines avant l'audience.

   Audience

Cinq étapes, trois délais à ne pas manquer.

Les six mentions à peine de nullité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose six mentions. Leur absence rend l’acte nul et le délai ne court pas.

Mention obligatoire	Contenu attendu	Sanction de l’absence
Délai de paiement	Six semaines, ou deux mois pour les baux antérieurs au 29 juillet 2023	Nullité de l’acte, délai non couru
Montant mensuel	Loyer et charges, en précisant ce qui est réclamé	Nullité, dette imprécise
Décompte de la dette	Sommes dues, période, imputation des paiements	Nullité, contestation du montant
Avertissement	Résiliation du bail et expulsion à défaut de paiement ou de délai demandé	Nullité, locataire non informé
Adresse du FSL	Coordonnées du Fonds de solidarité pour le logement du département	Nullité, aide non signalée
Délais du juge	Possibilité de demander au juge un délai de grâce (article 1343-5 du Code civil)	Nullité, voie de recours tue

Un acte régulier ne se limite pas à ces six lignes. Il doit identifier les parties, viser le bail et sa date, rappeler la clause résolutoire invoquée et indiquer le nom du commissaire de justice. Une erreur d’adresse ou une identité approximative fragilise la signification, même si les six mentions figurent.

Le délai de six semaines, et l’exception des deux mois

Le délai court à compter de la signification, pas de la remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice. Il se calcule de date à date : un commandement signifié le 12 mars laisse jusqu’au 23 avril, six semaines plus tard.

Pendant ce délai, trois issues seulement.

Le locataire paie l’intégralité de la dette, et la clause résolutoire est éteinte. Il paie partiellement : la clause reste acquise si le solde subsiste à l’expiration du délai, sauf accord du bailleur. Il ne paie pas : la clause produit son effet et le bailleur peut assigner.

Une mise en demeure n’ouvre aucun délai légal et n’entraîne aucune résiliation automatique. Le commandement, lui, fait basculer le bail si le délai s’achève sans paiement.

La caution, la CCAPEX et le préfet

Trois obligations périphériques conditionnent la suite et décident souvent du dossier, alors qu’elles sont traitées en dernier.

La caution d’abord. Si le bail est garanti par un cautionnement, le commandement doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, la caution n’est pas tenue des pénalités et intérêts de retard, ce qui allège sa facture au moment précis où le bailleur a besoin d’elle.

La CCAPEX ensuite. Le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions lorsque l’impayé est continu depuis deux mois, ou lorsque la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer hors charges. Cette obligation vise les personnes physiques et les SCI familiales. Pour une personne morale, l’assignation ne peut pas être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la saisine de la CCAPEX, à peine d’irrecevabilité.

Le préfet enfin. L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le préfet ordonne alors un diagnostic social et financier, réalisé par un opérateur, et le transmet à la CCAPEX avant l’audience. Ce diagnostic porte sur la situation du locataire, l’état du logement et les capacités de remboursement. Il pèse sur la décision du juge.

Obligation	Délai	Sanction
Signification à la caution	15 jours après la signification au locataire	Caution déchargée des pénalités et intérêts de retard
Signalement CCAPEX	Dès 2 mois continus ou dette de 2 fois le loyer hors charges	Assignation irrecevable pour une personne morale avant 2 mois
Notification au préfet	6 semaines avant l’audience	Irrecevabilité de la demande
Diagnostic social et financier	Avant l’audience, après saisine du préfet	Dossier incomplet, renvoi probable

Ce que le locataire peut faire pendant le délai

Payer reste la voie la plus simple : le règlement intégral avant l’expiration du délai éteint la clause résolutoire, sans audience ni frais supplémentaires.

À défaut, quatre options s’ouvrent. Proposer un plan d’apurement écrit, décrit dans le modèle de plan d’apurement. Saisir le FSL de son département, dont l’adresse figure dans le commandement. Demander au juge des délais de paiement, qui peuvent aller jusqu’à trois ans pour une dette locative si le loyer courant a repris et si la dette est remboursable. Ou déposer un dossier de surendettement, dont la recevabilité suspend les procédures d’exécution.

Le locataire peut aussi contester l’acte : décompte erroné, mention manquante, clause résolutoire absente du bail, logement indécent. Ces moyens ne suppriment pas la dette, mais ils peuvent faire échec à la résiliation.

Ce que le bailleur doit faire ensuite

Sans paiement ni accord à l’expiration du délai, la suite se prépare en quatre mouvements.

D’abord l’assignation, délivrée par commissaire de justice, qui expose la demande : constat de la résiliation, paiement de l’arriéré, expulsion, indemnité d’occupation. Ensuite la notification au préfet, six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Puis la transmission du diagnostic social et financier au juge. Enfin l’audience devant le juge des contentieux de la protection, où la représentation par avocat n’est pas obligatoire mais reste fortement recommandée.

Une étape est souvent oubliée : lorsque la dette ne dépasse pas 5 000 €, la conciliation devant le conciliateur de justice est obligatoire avant la saisine du juge. Elle est gratuite et peut éviter l’audience.

Si le juge constate la résiliation et ordonne l’expulsion, la procédure se poursuit par un commandement de quitter les lieux, qui laisse deux mois, puis par la saisine du juge de l’exécution, qui peut accorder de un mois à un an. La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars suspend les expulsions. Le déroulé complet figure dans la procédure d’expulsion, étape par étape.

Combien ça coûte et combien de temps

Le coût se compose de trois postes : l’acte de commissaire de justice, l’assignation et l’audience, puis, si nécessaire, l’exécution. Les frais d’acte sont tarifés et avancés par le bailleur ; leur charge finale est tranchée par le juge, qui peut les mettre à la charge du locataire perdant. Un dossier mal préparé se traduit souvent par un renvoi, donc par un deuxième déplacement facturé.

Côté calendrier, l’addition des délais donne un ordre de grandeur : six semaines de commandement, six semaines de notification avant l’audience, plusieurs semaines d’audiencement, deux mois de commandement de quitter les lieux. Un dossier contesté dure souvent plus d’un an.

Étape	Durée	Point de départ
Paiement après commandement	6 semaines, 2 mois si bail ancien	Signification
Signification à la caution	15 jours	Signification au locataire
Notification au préfet	Au moins 6 semaines avant l’audience	Date d’audience
Commandement de quitter les lieux	2 mois	Signification
Trêve hivernale	1er novembre au 31 mars	Suspension des expulsions

Commandement d’habitation et commandement commercial

Les deux actes portent le même nom et n’ont presque rien en commun. Confondre les régimes fait perdre le bénéfice de la clause résolutoire, souvent pour un simple délai mal appliqué.

Point	Bail d’habitation	Bail commercial
Texte de référence	Article 24 de la loi du 6 juillet 1989	Article L145-41 du Code de commerce
Délai après l’acte	6 semaines, 2 mois pour les baux anciens	1 mois
Mention de la clause résolutoire	Obligatoire dans le contrat depuis 2023	L’acte doit viser la clause
Juge compétent	Juge des contentieux de la protection	Juge des référés, puis juge du fond
CCAPEX et préfet	Obligatoires	Sans objet
Diagnostic social et financier	Systématique après saisine du préfet	Sans objet
Aides mobilisables	FSL, Caf, MSA	Sans objet

Pour le régime commercial, voir loyers commerciaux impayés et clause résolutoire.

La lettre d’instruction au commissaire de justice

Un commandement réussi se prépare avant le rendez-vous avec le commissaire de justice. La lettre d’instruction ci-dessous fixe les éléments factuels, les pièces et les délais à surveiller. Elle ne remplace pas l’acte, elle évite les allers-retours.

Un dossier complet comprend aussi la preuve du signalement à la Caf ou à la MSA lorsque le locataire perçoit une aide au logement : le bailleur dispose de deux mois pour le faire, sous peine d’une amende de 8 010 €. Les garanties mobilisables sont décrites dans Visale et l’assurance loyers impayés.

Les erreurs qui coûtent cher

Erreur	Conséquence
Omettre une des six mentions	Nullité de l’acte, délai à reprendre
Signifier à la caution au-delà de quinze jours	Caution déchargée des pénalités et intérêts de retard
Ignorer le signalement CCAPEX	Assignation irrecevable pour une personne morale
Assigner sans notifier le préfet six semaines avant	Irrecevabilité de la demande
Assigner sans conciliation alors que la dette est sous 5 000 €	Procédure fragilisée, renvoi probable
Réclamer des pénalités ou 40 € d’indemnité	Demande affaiblie, ces mécanismes visent les relations entre professionnels
Reprendre les clés après le délai	Voie de fait, jusqu’à trois ans et 30 000 € d’amende
Confondre bail d’habitation et bail commercial	Délai inapplicable, clause résolutoire perdue

Quand déléguer ?

Le commandement de payer est l’acte où une erreur de forme coûte le plus cher, parce qu’elle efface des mois de procédure. Un avocat est utile dès que la résiliation et l’expulsion sont demandées, et indispensable si le locataire conteste le décompte ou soulève un moyen tiré de la décence. Pour le recouvrement, un cabinet partenaire peut vérifier le décompte, préparer les instructions au commissaire de justice, suivre les délais et porter le dossier à l’audience, ses honoraires étant prélevés sur les sommes récupérées, sans avance de frais pour son accompagnement, les frais de commissaire de justice restant à prévoir.

Pour situer ce coût, voir combien coûte le recouvrement d’une créance. Si le locataire est sans ressources, les dispositifs sont détaillés dans les aides Caf, MSA et FSL.

Vous pouvez aussi faire étudier votre dossier.

Références Sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (mentions du commandement, délai, caution, CCAPEX, préfet, délais du juge) , six mentions à peine de nullité, quinze jours pour la caution, six semaines avant l'audience

• Service-Public F31272, loyers impayés et expulsion du locataire , délai de six semaines, conciliation sous 5 000 €, commandement de quitter les lieux, trêve hivernale

• Service-Public F32037, aide au logement et impayés , signalement Caf sous deux mois, amende de 8 010 €, décrets du 12 février 2026 applicables au 1er janvier 2027

• ANIL, procédure devant le tribunal des contentieux de la protection , délai de six semaines ou deux mois selon la date du bail, diagnostic social et financier

• ANIL, demande de délais de paiement , trois ans maximum, reprise du loyer courant, suspension de la clause résolutoire

• Code civil, article 1343-5 (délai de grâce mentionné dans le commandement) , deux ans, garanties, suspension des poursuites

• Service-Public F1334, aide du Fonds de solidarité pour le logement , adresse du FSL à mentionner dans l'acte, conditions départementales

• Code de commerce, article L145-41 (clause résolutoire des baux commerciaux) , délai d'un mois après commandement infructueux, suspension possible par le juge

Textes consultés le 29 octobre 2026. Les liens renvoient aux versions en vigueur ; une réforme postérieure peut modifier les délais et les montants cités.