Loyers commerciaux impayés : la marche à suivre du bailleur

Un locataire de local commercial qui ne paie plus son loyer met le bailleur dans une situation particulière : la loi lui offre un levier puissant, la clause résolutoire, mais elle l’encadre strictement. Un commandement mal rédigé, un délai non respecté, et c’est toute la procédure qui est à refaire.

Ce guide suit le parcours du bailleur, de la relance à l’expulsion, et fait le point sur la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a modifié plusieurs règles du bail commercial. Il vise les baux soumis au statut des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du Code de commerce).

Diagnostic en 4 questions

Votre loyer est impayé : quelle étape ?

Répondez, vous obtenez le plan d'action adapté, avec la partie du guide à lire.

1. Votre locataire est…

En activitéEn redressement ou liquidation judiciaireParti des lieux

Les étapes, de la relance à l’expulsion

1. 1

   Relance et mise en demeure

   Rappel écrit de l'échéance, puis recommandé, sans l'indemnité de 40 € des factures, dont l'application à un loyer n'est pas acquise.

2. 2

   Commandement visant la clause résolutoire

   Acte de commissaire de justice mentionnant le délai d'un mois, à peine de nullité (article L145-41).

   1 mois

3. 3

   Juge des référés

   Constat de l'acquisition de la clause résolutoire et provision sur les loyers, si le locataire ne s'est pas libéré.

4. 4

   Commandement de quitter les lieux

   Décision de justice, puis commandement d'avoir à libérer les locaux avant toute expulsion (article L411-1).

5. 5

   Recouvrement de la dette

   Titre exécutoire, saisies, dépôt de garantie, garant : voir les sections suivantes.

Articles L145-41 du Code de commerce, L411-1 et L511-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Le commandement visant la clause résolutoire

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (article L145-41 du Code de commerce).

En pratique :

• le commandement est un acte de commissaire de justice ; demandez son devis avant de le saisir ;
• il vise expressément la clause résolutoire du bail et mentionne le délai d’un mois ;
• il détaille les loyers et charges réclamés, que vous devez pouvoir justifier : le bail comporte un inventaire des charges, impôts, taxes et redevances, avec un état récapitulatif annuel adressé au locataire (article L145-40-2) ;
• il ne vaut pas titre exécutoire : il ouvre le délai d’un mois, il ne permet ni saisie ni expulsion.

Ce qui a changé avec la loi du 26 mai 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a modifié plusieurs articles du statut des baux commerciaux. Trois points concernent directement un bailleur confronté à un impayé :

Mesure	Article	Ce que dit le texte	Ce que cela change pour le bailleur
Délais de grâce	L145-41	Les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du locataire à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience	Un locataire qui ne paie plus rien ne peut plus compter sur ces délais
Paiement mensuel du loyer	L145-32-1	Le paiement mensuel est de droit sur demande du locataire d’un local de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services commerciales ou artisanales, sous réserve de l’absence d’arriérés non contestés	Vous pouvez refuser la mensualisation à un locataire qui a des arriérés non contestés
Plafond des garanties	L145-40	Pour ces mêmes locaux, les sommes versées en garantie, comme la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés, ne peuvent excéder un trimestre de loyer	Contrôlez vos baux : une garantie supérieure à un trimestre peut être irrégulière

Les nouvelles conditions de l’article L145-41 s’appliquent aux demandes de suspension introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi. Les dates d’application des autres mesures aux baux en cours et aux baux renouvelés sont à vérifier pour votre bail, auprès d’un avocat.

Les délais de grâce du locataire

Le locataire peut demander au juge de reporter ou d’échelonner le paiement, dans la limite de deux années (article 1343-5 du Code civil). Le juge peut alors suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée ; la clause ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge (article L145-41). Sa décision suspend les procédures d’exécution engagées, et les pénalités de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé (article 1343-5).

Depuis la loi du 26 mai 2026, ces délais pour non-paiement des loyers supposent que le locataire puisse régler sa dette et ait repris le loyer courant avant la première audience. C’est un argument à développer dans vos écritures : produisez les relevés de paiement et les derniers impayés.

L’expulsion et ses conditions

L’expulsion d’un immeuble ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux (article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Le juge peut accorder aux occupants de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée des délais renouvelables, de un mois à un an, dans les conditions des articles L412-3 et L412-4.

Faites établir un état des lieux de sortie : à défaut d’état des lieux amiable, un commissaire de justice l’établit, à frais partagés par moitié entre bailleur et locataire (article L145-40-1). Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil.

Récupérer les loyers

Moyen	Contenu	Référence
Mesure conservatoire sans autorisation	Saisie conservatoire ou sûreté judiciaire, sans autorisation préalable du juge pour un loyer impayé résultant d’un contrat écrit de louage d’immeubles	Articles L511-1 et L511-2 du CPCE
Titre exécutoire	Injonction de payer ou référé-provision, puis saisies	Voir les guides
Dépôt de garantie	Déduction des sommes restant dues, restitution dans un délai ne pouvant excéder trois mois après la remise des clés	Article L145-40
Prescription	Cinq ans à compter du jour où l’on a connu ou aurait dû connaître les faits	Article 2224 du Code civil

Pensez au délai de prescription des loyers les plus anciens : une procédure engagée tardivement ne couvre plus les échéances prescrites.

Le garant et le dépôt de garantie

Le cautionnement d’une personne physique n’est valable que si elle appose elle-même la mention manuscrite prévue par l’article 2297 du Code civil, avec le montant en principal et accessoires en toutes lettres et en chiffres, à peine de nullité. Vérifiez cet acte avant de poursuivre la caution : voir caution et dirigeant : se retourner contre un garant.

Si vous êtes un créancier professionnel, le Code civil vous impose aussi d’informer toute caution personne physique de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois, sous peine de déchéance des intérêts et pénalités échus entre l’incident et l’information (article 2303), puis de l’informer chaque année avant le 31 mars du montant restant dû (article 2302). Un bailleur personne physique n’est pas toujours un créancier professionnel : faites vérifier votre situation.

Le dépôt de garantie ne porte pas intérêt au profit du locataire pour les locaux concernés par le plafond, et sa restitution est encadrée par l’article L145-40 (voir plus haut).

Si le locataire est en procédure collective

Situation	Règle	Référence
Loyers antérieurs au jugement d’ouverture	Le défaut de paiement n’ouvre droit qu’à déclaration au passif	Article L622-13
Loyers postérieurs	Payés à leur échéance ; s’ils ne le sont pas, payés par privilège avant les autres créances, sous réserve des exceptions du texte	Article L622-17
Résiliation pour loyers postérieurs impayés	Le bailleur ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement ; un paiement avant ce délai évite la résiliation	Article L622-14
Liquidation judiciaire	Résiliation pour causes antérieures : demande à introduire dans les trois mois de la publication du jugement	Article L641-12

Pour la déclaration de créance, voir créance sur une entreprise en difficulté.

Modèle et outils

Le courrier ci-dessous sert à confier au commissaire de justice la délivrance du commandement. Il remplace avantageusement un échange oral et lui donne tous les éléments.

Les erreurs à éviter

Erreur	Pourquoi c’est un problème
Un commandement qui omet le délai d’un mois	Il est nul (article L145-41)
Réclamer des charges non justifiées	Le bail doit comporter un inventaire des charges et un état récapitulatif annuel (article L145-40-2)
Expulser sans décision de justice	L’expulsion n’est possible qu’en vertu d’une décision ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire (article L411-1)
Exiger une garantie supérieure à un trimestre de loyer	Plafond de l’article L145-40 pour les locaux concernés
Réclamer l’indemnité de 40 € sans avis d’un avocat	Elle est prévue pour les retards de paiement entre professionnels (articles L441-10 et D441-5) ; son application à un loyer n’est pas acquise
Agir contre un locataire en redressement comme avant le jugement	Loyers antérieurs : déclaration au passif seulement (article L622-13)
Ne pas informer la caution (si vous êtes créancier professionnel)	Déchéance des intérêts et pénalités (article 2303 du Code civil)
Laisser courir la prescription	Cinq ans (article 2224 du Code civil)

Quand déléguer ?

Un bail commercial est un contrat technique et ses règles viennent d’être modifiées. Pour la résiliation et l’expulsion, un avocat spécialisé en baux commerciaux est le bon interlocuteur. Pour recouvrer les loyers et chiffrer ce que le locataire doit, un cabinet partenaire peut vérifier la solvabilité du locataire, négocier un échéancier et préparer la suite, ses honoraires étant prélevés sur les sommes récupérées, sans avance de frais de votre part pour son accompagnement, les frais de commissaire de justice et d’avocat étant à prévoir séparément. Voir le comparatif des intervenants et combien coûte le recouvrement. Vous pouvez aussi faire étudier votre dossier par nos experts.

Références Sources officielles

• Code de commerce, articles L145-1 et suivants (baux commerciaux) et L145-41 (clause résolutoire)

• Code de procédure civile, articles 834 et 835 (référé et provision)

• Code des procédures civiles d'exécution, articles L411-1 et suivants (expulsion)

• Code civil, article 1343-5 (délais de paiement accordés par le juge)

Textes consultés le 29 octobre 2026. Les liens renvoient aux versions en vigueur ; une réforme postérieure peut modifier les délais et les montants cités.