Loyer impayé : CAF, MSA et FSL, quelle aide demander

Un impayé de loyer ne se règle pas seulement avec le locataire. La CAF, la MSA, le FSL et la CCAPEX disposent de leviers financiers et de délais courts. Savoir lequel mobiliser, et dans quel ordre, évite de perdre le bénéfice de l’aide au logement et de financer soi-même un arriéré qui aurait pu être couvert.

1. 1

   Constat

   Calculez la dette et vérifiez qui reçoit l'aide au logement.

   Premier impayé

2. 2

   Signalement

   CAF ou MSA, par recommandé, avec montant et période de la dette.

   2 mois

3. 3

   Plan d'apurement

   Échéancier écrit de l'arriéré, loyer courant payé à part.

   6 mois, ou 2 mois

4. 4

   FSL

   Saisi par l'organisme ou par vous, avec un travailleur social.

   3 mois

5. 5

   CCAPEX

   Coordination des aides et prévention de l'expulsion.

   En parallèle

Le signalement à la CAF ne remplace pas la procédure locative. Il ouvre un financement et maintient l'aide, à condition de respecter les délais.

Ce que la CAF ou la MSA peut faire

L’aide personnelle au logement n’est pas une assurance contre l’impayé. C’est un soutien au paiement du loyer, versé soit au bailleur, soit au locataire. Ce mode de versement change le calcul du seuil, le circuit du signalement et la marge de l’organisme.

Quand l’aide est versée au bailleur, celui-ci reçoit directement la part financée. Un impayé signifie alors que le locataire ne paie pas le reste. Quand l’aide est versée au locataire, le bailleur ne reçoit rien directement et doit signaler l’impayé pour que l’organisme intervienne.

Dans les deux cas, la CAF ou la MSA peut maintenir l’aide, la suspendre, demander un plan d’apurement et, à défaut, saisir le FSL. Elle ne peut pas effacer la dette ni se substituer au juge du bail. Son levier est financier, pas juridique.

Le tiers-payant mérite une explication. Quand l’aide est versée au locataire, l’organisme peut proposer au bailleur de la lui verser directement. Le bailleur a deux mois pour répondre, et son silence vaut refus (service-public F32037). Accepter le tiers-payant sécurise une partie du loyer, mais réduit le délai du plan d’apurement à deux mois en cas de refus. C’est un arbitrage à faire lucidement, pas par réflexe.

Le seuil de deux mois n’est pas le même pour tout le monde

Le déclencheur est toujours une dette d’au moins deux fois le loyer mensuel et les charges. La base de calcul, elle, dépend du destinataire de l’aide.

Aide versée à	Base de calcul	Ce que vous devez vérifier	Référence
Bailleur	Loyer mensuel net, aide au logement déduite	Le montant net figurant sur l’avis d’échéance	Service-public F32037
Locataire	Loyer mensuel brut et charges	Le loyer du bail, sans déduction de l’aide	Service-public F32037

Un exemple simple. Loyer 500 €, charges 50 €, aide 120 €. Si l’aide est versée au bailleur, le seuil est de deux fois 430 €, soit 860 €. Si elle est versée au locataire, le seuil est de deux fois 550 €, soit 1 100 €.

Cette différence explique beaucoup de signalements tardifs. Un bailleur qui raisonne sur le loyer brut signale trop tard quand l’aide lui est versée. À l’inverse, un bailleur qui déduit l’aide alors qu’elle va au locataire déclenche le signalement trop tôt.

Signaler l’impayé : le courrier qui déclenche tout

Dès que l’impayé est établi, le bailleur a deux mois pour le signaler à la CAF ou à la MSA. Le signalement se fait de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Il doit mentionner le nom et l’adresse du locataire, le montant de la dette et la période concernée (service-public F32037).

Le défaut de signalement est sanctionné par une amende de 8 010 €. L’organisme peut aussi s’auto-saisir s’il a connaissance de l’impayé. Dans ce cas, vous perdez l’initiative : c’est lui qui fixe le calendrier et vous qui devez justifier vos démarches.

Le signalement ne suspend ni le commandement de payer ni l’assignation. Il ouvre un circuit parallèle, avec ses propres délais. Continuez la procédure locative et informez la CCAPEX, comme l’explique le guide du commandement de payer.

Quelle aide pour quelle situation

Tous les impayés ne relèvent pas du même dispositif. Le tableau ci-dessous donne la première démarche à engager selon la configuration.

Situation	Aide ou démarche	Qui décide	Délai clé	Ce que cela couvre
Retard ponctuel, moins de deux mois de loyer	Plan amiable écrit avec le locataire	Bailleur et locataire	Immédiat	L’arriéré, sans fonds public
Impayé d’au moins deux mois, aide versée au bailleur	Signalement CAF ou MSA, puis plan d’apurement	CAF ou MSA	Signalement 2 mois, plan 6 mois	Maintien de l’aide, apurement de la dette
Impayé d’au moins deux mois, aide versée au locataire	Signalement CAF ou MSA, offre de tiers-payant	CAF ou MSA	Plan 6 mois, ou 2 mois si tiers-payant refusé	Maintien de l’aide, apurement
Bailleur sans réponse ou plan non respecté	Saisine du FSL par l’organisme	CAF, MSA, puis FSL	3 mois pour le FSL	Plan d’apurement, aide financière
Dette dépassant le loyer (énergie, eau, téléphone)	Demande directe au FSL	Département	6 mois si saisine directe	Dettes liées au logement
Dettes multiples, capacité de remboursement insuffisante	Dossier de surendettement	Commission de surendettement	Variable	Rééchelonnement, report, effacement
Expulsion ordonnée, relogement impossible	Commission de médiation	Préfet	Selon le dossier	Relogement, pas la dette

La dernière ligne est souvent confondue avec les autres. La commission de médiation ne paie pas l’arriéré. Elle examine les demandes de relogement des personnes prioritaires et peut être saisie après une décision d’expulsion, dont la notification doit indiquer ses modalités de saisine (article 24 IX de la loi du 6 juillet 1989).

Le plan d’apurement : six mois, deux si vous avez refusé le tiers-payant

Le plan d’apurement est un échéancier écrit. Il fixe le montant de la dette, la mensualité de remboursement et la date de chaque échéance. Il ne se confond pas avec le loyer courant, qui doit continuer d’être payé.

Le délai est de six mois à compter de la demande de la CAF ou de la MSA. Il est réduit à deux mois lorsque le bailleur a refusé le tiers-payant. Ce refus peut être exprès, ou résulter d’un silence de deux mois après la proposition de l’organisme (service-public F32037).

Si le plan n’est pas transmis dans le délai, l’organisme met le bailleur en demeure, puis saisit le FSL. Le FSL dispose alors de trois mois pour établir son propre plan. S’il ne le fait pas, la CAF ou la MSA met elle-même le plan en place.

Cas particulier : lorsque l’impayé n’excède pas 100 €, une procédure simplifiée s’applique et les délais sont réduits de moitié (article R824-10 du Code de la construction et de l’habitation).

Le plan doit rester réaliste. Une mensualité qui absorbe tout le reste du budget ne sera pas tenue. La CAF ou la MSA vérifie d’ailleurs l’exécution du plan au moins tous les six mois (article R824-9). Un plan mal calibré retombe plus vite qu’il n’a été signé.

Un bon plan tient sur une page : le total de la dette, sa décomposition entre loyer et charges, la mensualité, la date de chaque prélèvement et la mention du loyer courant payé séparément. Faites-le signer par le locataire, même si la CAF ne l’exige pas. En cas de contestation ultérieure, cette signature vaut reconnaissance de la dette et des modalités.

Si le locataire refuse de signer, ne restez pas bloqué. Transmettez à l’organisme votre proposition écrite et la preuve de l’envoi. Le plan peut être imposé par la CAF ou la MSA, puis par le FSL. Votre démarche documentée pèse dans la décision.

Le FSL : une aide locale, pas un droit national

Le Fonds de solidarité pour le logement existe dans chaque département. Il peut accorder un prêt ou une subvention, et couvrir l’installation dans le logement comme le maintien dans les lieux : dettes de loyer, d’énergie, d’eau, de téléphone, frais de commissaire de justice (service-public F1334).

Le FSL n’est pas automatique. Chaque département fixe ses critères, ses plafonds et ses formes d’aide. Un dossier accepté dans un département peut être refusé dans un autre, avec la même dette et les mêmes revenus.

La demande se fait auprès d’une assistante sociale, de la CAF, de la MSA, du CCAS ou du département. Le dossier doit démontrer que l’aide permet de sauver le logement, pas seulement d’effacer une dette ancienne. Un plan d’apurement déjà discuté avec le bailleur renforce la demande.

Le FSL intervient aussi en amont, lorsque le bailleur n’a pas fait de plan. Dans ce cas, c’est l’organisme qui le saisit, et le FSL a trois mois. Si vous êtes saisi directement, le délai est de six mois.

La distinction entre accès et maintien dans le logement est utile. L’aide à l’accès finance l’entrée dans un logement, notamment le dépôt de garantie ou le premier loyer. L’aide au maintien finance la dette qui menace l’occupation. Un bailleur qui demande une aide à l’accès pour un locataire déjà en place se trompe de dispositif et perd du temps.

Préparez les mêmes pièces que pour la CAF, plus le commandement de payer et, si possible, un devis ou un état des lieux. Le FSL raisonne en budget global : il vérifie que l’aide permet de tenir, pas seulement de réduire un chiffre.

La CCAPEX et la commission de médiation

La CCAPEX, commission de coordination des actions de prévention des expulsions, est prévue par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Elle réunit les acteurs du logement et de l’action sociale pour suivre les situations d’impayé et orienter vers les aides.

Elle ne décide pas de la dette. Elle peut signaler un dossier, demander un diagnostic social et financier, orienter vers le FSL et coordonner un relogement. Pour un bailleur, la saisir tôt présente un intérêt concret : elle documente votre recherche de solution et peut débloquer une aide que vous n’auriez pas obtenue seul.

La commission de médiation, elle, intervient sur le relogement des personnes prioritaires. Elle est saisie après une décision d’expulsion ou en cas de demande de logement non satisfaite. Elle ne remplace ni le FSL ni le juge du bail.

Ce qui change au 1er janvier 2027

Deux décrets du 12 février 2026 réécrivent le chapitre sur les impayés d’aide au logement, avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2027 (service-public F32037). La définition de l’impayé et les délais de signalement évoluent.

En pratique, vérifiez toujours la version applicable à la date de votre courrier. Un dossier ouvert en 2026 reste régi par les règles actuelles. Un dossier ouvert en 2027 suivra les nouvelles, qui ne reposent plus uniquement sur le seuil de deux mois de loyer.

Les erreurs qui coûtent cher

Erreur	Conséquence
Attendre le troisième impayé pour signaler	Amende de 8 010 €, aide suspendue, plan plus difficile
Déduire l’aide alors qu’elle est versée au locataire	Seuil mal calculé, signalement tardif ou prématuré
Envoyer un signalement sans décompte	Dossier incomplet, délai relancé, aide suspendue
Refuser le tiers-payant sans motif	Délai de plan réduit à deux mois
Proposer une mensualité intenable	Plan mal exécuté, aide suspendue, clause résolutoire rétablie
Croire que le FSL est national	Dossier refusé pour un critère local non vérifié
Oublier la procédure locative	Commandement tardif, assignation irrecevable

Quand déléguer ?

Un impayé avec aide au logement combine trois séries de délais : les deux mois de signalement, les six mois de plan et les six semaines du commandement. Un dossier mal monté coûte l’aide et retarde le recouvrement. Un cabinet partenaire peut reprendre la partie recouvrement pendant que vous sécurisez les aides, avec des honoraires prélevés sur les sommes récupérées et sans avance de frais. Pour situer ce coût, voir combien coûte le recouvrement d’une créance. Vous pouvez aussi faire étudier votre dossier.

Pour la suite, voir loyer impayé : que faire, le plan d’apurement et son modèle et le locataire insolvable. Si l’expulsion est envisagée, voir les étapes et délais.

Références Sources officielles

• Service-Public, aide au logement et loyers impayés , seuil, signalement 2 mois, plan 6 mois, amende 8 010 €

• Code de la construction et de l'habitation, articles R824-1 à R824-3 (seuil de l'impayé) , définition réglementaire de l'impayé

• Service-Public, Fonds de solidarité pour le logement , aide départementale, prêt ou subvention

• Service-Public, loyers impayés et expulsion du locataire , procédure et articulation avec les aides

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (CCAPEX, commission de médiation, délais) , paragraphes I, III et IX

• Loi n° 90-449 du 31 mai 1990, article 7-2 (commission de coordination des actions de prévention des expulsions) , création et rôle de la CCAPEX

Textes consultés le 29 octobre 2026. Les liens renvoient aux versions en vigueur ; une réforme postérieure peut modifier les délais et les montants cités.