Expulsion pour loyer impayé : les étapes réelles

L’expulsion est la dernière étape d’un impayé, pas la première. Elle suppose une dette constatée, un bail résilié et une décision de justice. Chaque acte a son délai, et chaque délai manqué peut coûter des semaines. Ce guide donne la séquence complète, les temps réels et les points où les procédures se perdent.

Pour l’amont, voir loyer impayé : que faire. Pour l’acte qui déclenche tout, voir le commandement de payer.

La séquence complète

1. 1

   Commandement de payer

   Acte de commissaire de justice visant la clause résolutoire, avec décompte et mentions obligatoires.

   6 semaines

2. 2

   Assignation

   Notification au préfet six semaines avant l'audience. Le juge examine la dette, le bail et la situation du locataire.

   Audience 2 à 4 mois

3. 3

   Commandement de quitter

   Signifié après le jugement. Il ouvre un délai de deux mois, modulable par le juge de l'exécution.

   2 mois

4. 4

   Exécution

   Hors trêve hivernale, avec concours de la force publique si le locataire ne part pas.

   1er avril au 31 octobre

La procédure est prévue par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Étape 1 : le commandement de payer

Le commandement de payer est un acte de commissaire de justice, pas une lettre recommandée. Il contient le décompte des sommes dues, vise la clause résolutoire du bail, rappelle le délai de six semaines et informe le locataire des aides et des voies de recours disponibles.

Deux obligations accompagnent l’acte :

• Signalement à la CCAPEX dès que l’impayé atteint deux mois sans interruption ou deux fois le loyer mensuel hors charges. Ce signalement conditionne l’accès du locataire aux aides du département.
• Information de l’organisme d’aide au logement si le locataire perçoit une aide : le bailleur doit déclarer l’impayé à la Caf ou à la MSA.

Si le locataire règle l’intégralité de la dette dans les six semaines, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué. S’il règle une partie seulement, la clause produit effet : le bail est résilié de plein droit, et le bailleur peut assigner.

Étape 2 : l’assignation et l’audience

L’assignation est délivrée par commissaire de justice au locataire. Elle doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité (article 24 III de la loi du 6 juillet 1989). C’est l’irrégularité la plus fréquente et la plus coûteuse : le juge ne peut pas examiner la demande, et le bailleur doit recommencer.

Le dossier comporte en principe :

Pièce	Pourquoi elle est exigée
Bail et avenants	Prouver la clause résolutoire et le montant du loyer
Commandement de payer et preuve de signification	Prouver le point de départ du délai de six semaines
Décompte actualisé à la date de l’audience	Éviter un renvoi pour chiffres périmés
Justificatif du signalement CCAPEX	Condition d’accès aux aides et preuve de diligence
Notification au préfet	Condition de recevabilité
Diagnostic social et financier	Éclaire le juge sur la situation du locataire
Preuves des aides demandées ou obtenues	Prouve la bonne foi du bailleur

Le diagnostic social et financier est établi par un travailleur social, souvent à la demande du préfet ou du tribunal. Il ne bloque pas la procédure, mais son absence peut être relevée par le juge.

À l’audience, le locataire peut demander des délais, contester le décompte, invoquer l’indécence du logement ou produire un plan d’apurement. Le juge peut :

• constater la résiliation du bail et condamner au paiement de l’arriéré ;
• ordonner l’expulsion, avec ou sans délai de départ ;
• accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire ;
• fixer une indemnité d’occupation due jusqu’au départ effectif ;
• débouter le bailleur si la procédure est irrégulière ou si la dette n’est pas justifiée.

Étape 3 : le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement rendu, le commissaire de justice signifie la décision et délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de deux mois (article L412-1).

Le juge de l’exécution peut intervenir sur demande du locataire :

Demande	Effet	Contrepartie
Délai supplémentaire	Report du départ, en principe trois mois au maximum	Le locataire doit justifier de sa situation
Réduction ou suppression du délai	Exécution plus rapide	Le locataire dispose d’un relogement adapté
Contestation de l’acte	Suspension jusqu’à décision	Irrégularité de forme ou de fond à démontrer

Un locataire qui n’a pas quitté les lieux à l’expiration du délai peut être condamné à une amende de 7 500 € pour maintien sans droit ni titre en violation d’une décision de justice définitive et d’un commandement régulier de plus de deux mois (article 315-2 du Code pénal). Cette amende ne remplace pas l’expulsion : elle s’y ajoute.

Étape 4 : la trêve et le concours de la force publique

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars. Elle reporte l’exécution, mais pas la procédure. Un jugement rendu en décembre s’exécute à partir du 1er avril, et la dette continue de courir pendant tout l’hiver. Le détail figure dans trêve hivernale et loyer impayé.

À l’expiration du délai de deux mois, et hors trêve, le commissaire de justice procède à l’expulsion. Si le locataire refuse l’accès ou si l’occupation est conflictuelle, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet.

Situation	Ce qui se passe
Le locataire part spontanément	Remise des clés, état des lieux de sortie, décompte final
Le locataire est absent	Expulsion avec serrurier, inventaire des biens, garde-meuble
Le locataire refuse l’accès	Concours de la force publique demandé au préfet
Le préfet refuse ou ne répond pas	La responsabilité de l’État peut être engagée pour le préjudice subi
Les biens sont laissés sur place	Inventaire, mise en garde, délai de récupération

Le refus de l’État d’accorder le concours de la force publique ou son silence prolongé ouvre droit à réparation du préjudice, notamment la perte des loyers et indemnités d’occupation. La demande doit être faite par écrit et datée, avec toutes les pièces de la procédure : c’est cette demande qui fait courir la responsabilité.

Les irrégularités qui annulent la procédure

Irrégularité	Conséquence
Notification au préfet absente ou tardive	Assignation irrecevable
Commandement sans décompte ou sans mention de la clause résolutoire	Délai de six semaines non valablement ouvert
Assignation délivrée avant l’expiration des six semaines	Procédure prématurée
Signalement CCAPEX omis	Accès aux aides bloqué, appréciation défavorable du juge
Logement indécent ou insalubre au moment de l’assignation	Expulsion refusée ou procédure fragilisée
Commandement de quitter signifié pendant la trêve	Exécution impossible avant le 1er avril
Expulsion réalisée sans commissaire de justice	Délit d’expulsion forcée

Les erreurs qui coûtent cher

Erreur	Conséquence
Attendre six mois avant le premier courrier	Dette doublée, locataire introuvable, aides expirées
Réclamer des charges non justifiées	Contestation globale du décompte, renvoi de l’audience
Négliger la caution ou Visale	Perte d’une garantie mobilisable
Faire pression sur le locataire pour qu’il parte	Plainte pour expulsion forcée, dommages et intérêts
Croire que le jugement suffit à récupérer le logement	Il faut encore le commandement de quitter et l’exécution
Abandonner après le départ du locataire	La dette reste récupérable pendant dix ans

Quand déléguer ?

La procédure elle-même n’est pas complexe, mais elle est séquentielle : un acte manqué repousse tout le reste de plusieurs mois. Confiez le dossier à un cabinet partenaire si le locataire conteste, si le logement est dégradé, si la dette dépasse six mois de loyer ou si le concours de la force publique est nécessaire. Les honoraires peuvent être prélevés sur les sommes récupérées, sans avance de frais pour l’analyse. Vous pouvez faire étudier votre dossier.

Pour le locataire, l’ADIL, le travailleur social et le service logement de la mairie peuvent préparer une demande de délai, un relogement ou un dossier FSL. Voir aides Caf, MSA et FSL et locataire insolvable.

Références Sources officielles

• Code des procédures civiles d'exécution, articles L411-1 à L412-8 (procédure d'expulsion) , décision de justice, commandement de quitter les lieux, délais, trêve hivernale

• Code des procédures civiles d'exécution, article L412-1 (délai de deux mois)

• Code des procédures civiles d'exécution, article L431-1 (concours de la force publique)

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire, CCAPEX, notification au préfet)

• Code pénal, articles 226-4-2 et 315-2

• Service-Public, loyers impayés et expulsion du locataire

• Service-Public, trêve hivernale 2026-2027

Textes consultés le 29 octobre 2026. Les liens renvoient aux versions en vigueur ; une réforme postérieure peut modifier les délais et les montants cités.