Locataire insolvable : surendettement et loyers dus

Un locataire qui dépose un dossier de surendettement ne fait pas disparaître sa dette de loyer par magie. La commission peut rééchelonner, reporter, parfois effacer, mais vous conservez des droits et des délais à respecter. Ce guide explique ce que vous pouvez encore récupérer, à quel moment, et ce qui vous fait perdre de l’argent.

1. 1

   Dépôt du dossier

   Le locataire saisit la commission. Vous n'êtes pas encore informé, mais la procédure existe.

   Jour 0

2. 2

   Recevabilité

   La commission accepte le dossier. Les procédures d'exécution sont suspendues, pas l'expulsion.

   Quelques semaines

3. 3

   Vos observations

   Vous déclarez votre créance et produisez le décompte. Trente jours.

   30 jours

4. 4

   Mesures ou plan

   La commission impose un rééchelonnement, un report ou un effacement partiel.

   Après examen

5. 5

   Contestation

   Trente jours pour saisir le juge. Sans contestation, les mesures remplacent les délais du juge du bail.

   30 jours

Le surendettement ajoute un calendrier au vôtre. Il ne remplace ni le commandement de payer ni l'audience d'expulsion.

Ce que le surendettement change vraiment

Le surendettement est une procédure civile qui traite l’endettement d’un particulier. Il ne traite pas son droit d’occuper le logement. Cette distinction commande tout le reste.

La commission de surendettement, rattachée à la Banque de France, examine l’ensemble des dettes du foyer. Votre loyer impayé n’est qu’une ligne parmi d’autres, souvent la plus ancienne. La commission ne raisonne pas comme un juge du bail : elle regarde la capacité de remboursement globale, pas la faute contractuelle.

La recevabilité du dossier suspend les procédures d’exécution engagées contre le débiteur. Elle ne suspend pas automatiquement une expulsion. Pour obtenir cette suspension, la commission, son président, le représentant local de la Banque de France ou, en urgence, le locataire doivent saisir le juge des contentieux de la protection (service-public F31604). Sans cette démarche, votre procédure suit son cours.

Un point de vocabulaire évite les malentendus. La commission ne rend pas un jugement et ne prononce pas l’expulsion. Elle oriente le traitement de la dette. Le juge du bail reste compétent pour la résiliation, les délais de paiement de la dette locative et l’expulsion. Lorsque les deux décisions se croisent, le juge du bail doit reprendre les délais fixés par la commission (article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989).

Trois sorties possibles, trois effets sur votre créance

Tous les dossiers ne se terminent pas par un effacement. La commission choisit selon la capacité de remboursement, l’existence d’un bien immobilier et l’accord des parties.

Issue	Effet sur la dette de loyer	Ce que vous récupérez	Durée
Plan conventionnel de redressement	Échéancier négocié avec les créanciers, validé par la commission	Les mensualités prévues, sans remise de capital	Durée du plan
Mesures imposées	Rééchelonnement, report, parfois effacement partiel avec l’accord du locataire	Les mensualités fixées, sauf part effacée	7 ans maximum, report 2 ans maximum
Rétablissement personnel sans liquidation	Effacement des dettes non professionnelles	En principe rien sur la période antérieure	Décision unique
Rétablissement personnel avec liquidation	Vente des biens et répartition du produit	Un paiement au prorata, souvent partiel	Jusqu’à la clôture

Le rétablissement personnel sans liquidation est la seule issue qui efface réellement la dette locative. Il suppose une situation irrémédiablement compromise : la commission l’apprécie, et le juge tranche en cas de contestation. Pour un bailleur, cela signifie que relancer plus fort ne change rien. Ce qui change quelque chose, c’est la qualité du dossier produit avant la décision.

Ce qui survit à un effacement

L’effacement n’est pas total. Certaines créances restent dues, et certaines personnes restent tenues.

Créance	Effacée ?	Ce que cela change pour vous
Loyers et charges impayés avant la décision	En principe oui, en rétablissement personnel	Vous ne pouvez plus les réclamer au locataire
Dettes alimentaires	Non	Elles passent avant les autres créances
Loyer courant pendant la procédure	Non	Il reste exigible mois par mois
Dettes déjà payées par une caution	Exclues de l’effacement partiel	La caution qui a réglé conserve son recours
Frais et intérêts antérieurs	Suivent le sort de la créance	À détailler dans votre décompte

La dernière ligne mérite votre attention. Si une caution a payé une partie de l’arriéré, elle est subrogée dans vos droits. L’effacement partiel ne couvre pas les sommes qu’elle a versées (service-public F1947). En pratique, la caution peut encore poursuivre le locataire, mais ce recours dépend de son acte et de la procédure. Faites vérifier le point avant de renoncer à quoi que ce soit.

Attention aux dates. Ce qui compte, c’est la date de naissance de chaque dette et la date de la décision. Une dette née après le jugement de clôture n’est pas couverte. Un loyer impayé après la recevabilité reste exigible et peut fonder une nouvelle procédure. Tenez un décompte par échéance, pas un solde global.

La clause résolutoire pendant la procédure

Le juge du bail ne peut pas ignorer le surendettement. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise l’articulation, et le mécanisme est plus favorable au locataire qu’on ne le croit souvent.

Premier cas : une procédure de surendettement est ouverte et, au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges. Le juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire doit alors accorder des délais de paiement jusqu’à l’adoption de la mesure de traitement : plan conventionnel, mesures imposées, rétablissement personnel ou clôture (article 24 VI, 1°). Si la commission a imposé un plan, le juge reprend les délais et modalités de ce plan (article 24 VI, 2°). Si la commission a suspendu l’exigibilité de la créance locative, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre un nouveau dossier.

Second cas : un rétablissement personnel sans liquidation a été imposé ou prononcé. Le juge suspend alors les effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter de la décision (article 24 VIII). La suspension ne suspend pas le loyer : le texte précise qu’elle ne peut affecter l’exécution du contrat, notamment le paiement du loyer et des charges. Si le locataire paie pendant ces deux ans, la clause est réputée ne pas avoir joué. S’il cesse de payer, elle reprend son plein effet.

Autrement dit, le surendettement ne récompense pas l’impayé. Il donne au locataire qui paie le loyer courant une seconde chance encadrée. Votre intérêt est de vérifier ce paiement à chaque échéance, pas seulement à l’audience.

Expulsion : ce que le surendettement ne suspend pas

Beaucoup de bailleurs croient qu’un dossier de surendettement bloque tout. C’est faux. La procédure ne suspend pas automatiquement la décision d’expulsion (service-public F31604).

La suspension est une démarche. À partir de la recevabilité, la commission peut demander au juge des contentieux de la protection de suspendre provisoirement l’expulsion. En urgence, le président de la commission, son délégué, le représentant local de la Banque de France ou le locataire peuvent faire la demande, ce dernier avec le formulaire cerfa n° 15930. La suspension court jusqu’à la mise en place d’une mesure de traitement et deux ans au maximum.

Vous pouvez donc continuer la procédure locative. Vous devez même le faire, car les délais de l’article 24 courent indépendamment : commandement de payer, signalement à la CCAPEX, assignation notifiée au préfet six semaines avant l’audience. Si le juge suspend l’expulsion, vous conservez votre titre et la dette. Vous perdez seulement la possibilité d’exécuter pendant la période fixée.

La trêve hivernale s’ajoute à ce calendrier, du 1er novembre au 31 mars. Elle ne suspend ni la dette ni la procédure, seulement l’exécution de l’expulsion. Voir la trêve hivernale et ses exceptions.

Déclarer sa créance dans les trente jours

C’est l’acte que les bailleurs ratent le plus souvent. La commission informe les créanciers connus et leur laisse un délai pour présenter leurs observations. Ce délai est de trente jours après le dépôt du dossier, ou de quinze jours après l’échec de la conciliation selon la configuration (service-public F1947).

Votre déclaration doit permettre à la commission de fixer la créance sans discussion. Joignez le bail et ses avenants, le décompte actualisé, les commandements de payer, l’historique des paiements et, le cas échéant, le plan d’apurement déjà signé. Distinguez toujours le loyer, les charges, les frais et les sommes réglées par la CAF ou la MSA.

La commission ne vérifie pas votre créance comme un juge. Elle la reprend souvent telle qu’elle est déclarée, puis la confronte aux observations du locataire. Un décompte précis, avec les dates et les montants, évite une contestation qui retarderait tout. À l’inverse, une créance gonflée par des frais non justifiés fragilise l’ensemble du dossier et peut vous coûter la confiance de la commission.

Ensuite vient la notification des mesures. Vous avez trente jours pour les contester. Sans contestation, le courrier vous informe que les mesures se substituent aux délais et modalités de paiement décidés par le juge du bail. Votre silence vaut acceptation. C’est la raison pour laquelle il ne faut jamais classer ce courrier sans le lire.

Modèle : déclaration de créance à la commission

Ce courrier sert à la fois de déclaration et de preuve de votre position. Envoyez-le en recommandé avec avis de réception, et conservez une copie.

Ce que le bailleur peut encore négocier

Le surendettement n’interdit pas un accord. Il peut même le rendre plus solide, parce qu’il fixe un cadre et un interlocuteur.

Un plan d’apurement écrit, signé par le locataire, avec une mensualité réaliste et le loyer courant payé à part, reste la meilleure issue pour les deux parties. Il évite l’audience, il documente votre bonne foi et il peut conditionner le maintien de l’aide au logement. Le modèle est disponible dans le guide du plan d’apurement.

Le FSL peut aussi intervenir, mais uniquement selon les règles du département. Un travailleur social ou la CAF peut monter le dossier. Voir les aides CAF, MSA et FSL pour le détail des seuils et des délais.

La CCAPEX joue ici un rôle utile. Elle coordonne les acteurs et peut orienter vers le FSL ou un accompagnement social. Un bailleur qui la saisit tôt montre qu’il cherche une solution, ce qui pèse à l’audience. Elle ne décide pas de la dette, mais elle ouvre des portes que la seule procédure ne permet pas.

Faites le calcul avant de négocier. Additionnez les loyers et charges impayés, retirez les sommes déjà versées et les aides perçues, puis comparez le total à la capacité de remboursement mensuelle du foyer. Si la mensualité nécessaire dépasse cette capacité, un plan long sera mal tenu et la clause résolutoire reviendra. Mieux vaut un effacement partiel négocié qu’un plan condamné d’avance.

Enfin, ne promettez jamais un effacement. La décision appartient à la commission puis au juge. Votre rôle est de produire un décompte exact et de dire clairement ce que vous acceptez.

Les erreurs qui coûtent cher

Erreur	Conséquence
Ignorer le courrier de la commission	Les mesures se substituent aux délais du juge du bail, sans recours utile
Déclarer un montant global sans détail	Créance contestée, délais perdus, audience reportée
Confondre suspension des exécutions et suspension de l’expulsion	Poursuite inutile ou expulsion exécutée à tort
Attendre la fin du surendettement pour agir	Commandement tardif, CCAPEX non saisie, assignation irrecevable
Accepter un plan sans loyer courant	Plan non respecté, clause résolutoire rétablie, aides suspendues
Réclamer à la caution une somme déjà effacée	Demande rejetée, frais inutiles

Quand déléguer ?

Un dossier de surendettement couples trois calendriers : la procédure locative, la commission et, souvent, l’expulsion. Un avocat est utile dès qu’une contestation est envisagée ou qu’une suspension d’expulsion est demandée. Pour la partie recouvrement, un cabinet partenaire peut reprendre le dossier avec des honoraires prélevés sur les sommes récupérées et sans avance de frais. Pour situer ce coût, voir combien coûte le recouvrement d’une créance. Vous pouvez aussi faire étudier votre dossier.

Pour la mécanique de l’impayé, voir loyer impayé : que faire et le commandement de payer. Pour la suite, voir l’expulsion, étape par étape et recouvrer auprès d’un particulier.

Références Sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire, surendettement, délais du juge) , paragraphes VI et VIII

• Service-Public, surendettement : mesures imposées par la commission , rééchelonnement 7 ans, report 2 ans, effacement partiel, contestation 30 jours

• Service-Public, expulsion pendant une procédure de surendettement , suspension non automatique, deux ans maximum

• Service-Public, aide au logement et loyers impayés , seuil de deux mois, signalement, plan d'apurement

• Service-Public, loyers impayés et expulsion du locataire , procédure et délais

• Service-Public, Fonds de solidarité pour le logement , aide fixée par chaque département

Textes consultés le 29 octobre 2026. Les liens renvoient aux versions en vigueur ; une réforme postérieure peut modifier les délais et les montants cités.