Bail meublé et loyer impayé : la procédure

Un impayé en location meublée ne se règle pas plus vite qu’en location vide. La procédure est la même : décompte, mise en demeure, commandement de payer, délai de six semaines, puis juge. Ce qui diffère, c’est le contrat qui précède : un bail écrit d’un an, un inventaire du mobilier annexé, un dépôt plafonné à deux mois, un préavis de départ d’un mois.

Ce guide part du contrat avant d’aller vers la dette. Pour la mécanique générale de l’impayé, voir loyer impayé : que faire ?.

1. 1

   Le contrat

   Date, durée, clause résolutoire, inventaire et état des lieux.

   Jour 0

2. 2

   Le décompte

   Échéances, charges, aides, paiements partiels, dépôt de garantie.

   Preuve

3. 3

   La mise en demeure

   Recommandé avec avis de réception, sans indemnité de 40 €.

   Amiable

4. 4

   Le commandement

   Acte de commissaire de justice, six mentions obligatoires.

   6 semaines

5. 5

   L'audience

   Assignation, préfet, diagnostic social et financier, juge.

   Après le délai

Cinq étapes, dont deux qui se règlent avant tout acte de procédure.

Ce qui change, et ce qui ne change pas

Le meublé n’accélère rien. Seul le seuil de signalement est atteint plus vite, parce que le loyer est plus élevé.

Critère	Logement meublé	Logement vide
Durée du bail	1 an, 9 mois pour un étudiant	3 ans minimum
Dépôt de garantie	2 mois de loyer hors charges	1 mois de loyer hors charges
Préavis du locataire	1 mois, à tout moment	3 mois, 1 mois en zone tendue
Préavis du bailleur	3 mois, à l’échéance	6 mois, à l’échéance
Inventaire du mobilier	Obligatoire, annexé au bail	Sans objet
Charges locatives	Provisions avec régularisation ou forfait	Provisions avec régularisation
Procédure en cas d’impayé	Identique	Identique

Source : Service-Public F1165 pour les trois régimes, ANIL pour le dépôt et les préavis.

Un dossier de meublé se plaide avec les mêmes actes qu’un dossier de vide, mais il se perd plus souvent sur l’inventaire : sans inventaire signé, aucune dégradation n’est imputable.

Un bail écrit, un bail type, des annexes

Le bail meublé de résidence principale doit être conforme au bail type du décret du 29 mai 2015. L’ANIL en publie les clauses obligatoires : identité des parties, durée et date de mise à disposition, description du logement et surface habitable, numéro fiscal du logement, destination, loyer et modalités de révision, dernier loyer acquitté par le précédent locataire s’il est parti depuis moins de dix-huit mois, dépôt de garantie et travaux réalisés depuis la dernière location.

Deux mentions manquent souvent dans les contrats anciens : la clause de résiliation de plein droit en cas d’impayé, obligatoire depuis le 29 juillet 2023, et le rappel des exigences de performance énergétique, depuis le 1er janvier 2024.

À l’inverse, certaines clauses sont réputées non écrites : assureur imposé, prélèvement automatique obligatoire, frais de relance ou de quittance, responsabilité automatique du locataire pour les dégradations, résiliation pour un motif autre que l’impayé ou l’absence d’assurance. Les invoquer dans un commandement affaiblit tout l’acte. Enfin, un bail verbal n’est pas nul, mais il prive le bailleur de la preuve des clauses qu’il invoque : durée, dépôt, inventaire.

Durée, congé et reconduction

La durée de référence est d’un an, ramenée à neuf mois pour un étudiant, sans reconduction tacite dans ce cas. Elle peut être plus courte si le bailleur est titulaire d’un bail commercial arrivant à échéance ou si sa cessation d’activité est prévue, à condition de le mentionner. À défaut de congé, le bail est reconduit tacitement pour un an.

Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance, avec trois mois de préavis et un motif autorisé : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 exige que ce motif soit énoncé à peine de nullité, avec, en cas de reprise, les nom, adresse et lien de parenté du bénéficiaire.

Le congé se notifie par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Un courriel ne suffit pas. Si le congé vient du bailleur, le locataire ne doit le loyer que pour l’occupation réelle ; s’il vient du locataire, il doit tout le préavis, sauf relocation. Le même article protège les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes et punit le congé frauduleux d’une amende de 6 000 € pour une personne physique, 30 000 € pour une personne morale.

Le mobilier obligatoire, et la sanction

L’article 25-4 définit le meublé comme un logement décent équipé de meubles en nombre et en qualité suffisants pour dormir, manger et vivre. Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à -6 °C, vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien.

L’inventaire et l’état détaillé du mobilier sont établis à la remise et à la restitution des clés, signés par les deux parties et annexés au bail, sans facturation supplémentaire.

La sanction est mécanique : il suffit d’un seul élément manquant pour que le logement soit vide au sens de Service-Public. Le dépôt repasse à un mois, la durée à trois ans, les préavis à trois et six mois. Un studio loué « meublé » avec un canapé, une table et un frigo est donc requalifiable, et ce moyen de défense prospère souvent à l’audience. À l’inverse, un bailleur qui a ses treize éléments et un inventaire signé est en position forte sur le dépôt.

Le dépôt de garantie

Le dépôt est plafonné à deux mois de loyer hors charges, non révisable en cours de bail, et interdit si le loyer est payable par trimestre. Trois confusions coûtent cher : croire qu’il remplace le dernier loyer, que le bailleur peut se l’attribuer, ou qu’il efface l’arriéré. Il ne remplace rien. Le locataire qui cesse de payer en comptant dessus se met en défaut ; le bailleur qui l’impute sans état des lieux de sortie ni justification perd un moyen de preuve. Un dépôt de deux mois couvre deux mois : au-delà, la créance reste entière.

L’impayé : la même procédure qu’en location vide

Rien ne change. Le bailleur arrête un décompte exact, relance, puis fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.

Le commandement contient, à peine de nullité, le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement de résiliation et d’expulsion, l’adresse du FSL et la possibilité de demander au juge un délai de grâce au titre de l’article 1343-5 du Code civil (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Si le bail est cautionné, le commandement est signifié à la caution dans les quinze jours, faute de quoi elle n’est pas tenue des pénalités et intérêts de retard. Le commissaire de justice le signale à la CCAPEX dès que l’impayé est continu depuis deux mois ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges ; le préfet fait alors réaliser un diagnostic social et financier.

La clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement resté infructueux, et elle est obligatoire dans les baux conclus depuis le 29 juillet 2023. Après le délai, sans paiement ni accord, l’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Le détail figure dans le guide du commandement de payer.

Deux règles sont souvent oubliées : la conciliation devant le conciliateur de justice est obligatoire quand la dette ne dépasse pas 5 000 €, et le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais, par dérogation aux deux ans de l’article 1343-5, si le locataire peut régler sa dette et a repris le loyer courant avant l’audience. Un plan construit en amont pèse lourd : voir le modèle de plan d’apurement.

Si la résiliation est constatée et l’expulsion ordonnée, la suite relève de la procédure d’expulsion, étape par étape, avec la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.

Meublé, bail mobilité, saisonnier

Trois régimes différents se mélangent dans les annonces et les contrats, et la confusion crée des contentieux sur la durée, le dépôt et les préavis.

Point	Bail meublé	Bail mobilité	Meublé de tourisme
Durée	1 an, 9 mois étudiant	1 à 10 mois	Courte durée contractuelle
Dépôt de garantie	2 mois	Interdit	Libre
Préavis du locataire	1 mois	1 mois	Aucun, sauf faute du bailleur
Public	Résidence principale	Étudiant, apprenti, stagiaire, service civique, mutation	Personne de passage
Aides au logement	Oui, sous conditions	Oui si résidence principale	Non

Un meublé de tourisme loué à une personne qui en fait sa résidence principale relève du bail meublé, avec ses protections. Un bail mobilité signé avec un locataire inéligible est requalifiable. Dans les deux cas, la procédure fondée sur le mauvais régime est à reprendre.

Le modèle de mise en demeure

Ce courrier intervient avant le commandement. Il n’a pas la valeur d’un acte de commissaire de justice, mais il documente la mise en demeure, fixe une échéance et pèse à l’audience. Il ne réclame ni indemnité forfaitaire de 40 €, ni pénalités de retard : ces mécanismes visent les relations entre professionnels, pas un loyer d’habitation.

Pour la version adaptée à un bail vide et aux garanties, voir Visale et l’assurance loyers impayés. Si le locataire est en difficulté durable, les dispositifs mobilisables sont détaillés dans les aides Caf, MSA et FSL et dans locataire insolvable et surendettement.

Les erreurs qui coûtent cher

Erreur	Qui la commet	Conséquence
Louer « meublé » sans l’un des treize éléments obligatoires	Bailleur	Requalification en bail vide : dépôt à un mois, durée de trois ans, préavis de six mois
Aucun inventaire du mobilier signé et annexé	Bailleur	Imputation du dépôt impossible, dégradations non prouvées
Bail verbal ou bail non conforme au bail type	Bailleur	Clauses inopposables, preuve de la durée et du dépôt fragile
Compter sur le dépôt pour arrêter de payer	Locataire	Commandement de payer, clause résolutoire à six semaines, expulsion
Réclamer 40 € d’indemnité ou des pénalités de retard	Bailleur	Demande fragilisée, ces mécanismes visent les relations entre professionnels
Commandement sans l’une des six mentions légales	Bailleur	Nullité de l’acte, délai à reprendre
Oublier la signification à la caution dans les quinze jours	Bailleur	Caution déchargée des pénalités et intérêts de retard
Assigner sans notification au préfet six semaines avant	Bailleur	Irrecevabilité de la demande
Reprendre les clés ou changer la serrure	Bailleur	Violation de domicile, jusqu’à trois ans et 30 000 € d’amende
Confondre meublé, bail mobilité et meublé de tourisme	Les deux	Mauvais régime, procédure à reconstruire

Quand déléguer ?

Un dossier de meublé combine trois difficultés : un contrat à vérifier, un inventaire à produire, une procédure à respecter à la lettre. Un avocat est utile dès qu’une assignation est envisagée ou qu’une requalification est soulevée. Pour le recouvrement, un cabinet partenaire peut reconstituer le décompte, négocier un plan d’apurement et préparer les actes, ses honoraires étant prélevés sur les sommes récupérées, sans avance de frais pour son accompagnement, les frais de commissaire de justice restant à prévoir. Pour situer ce coût, voir combien coûte le recouvrement d’une créance.

Vous pouvez aussi faire étudier votre dossier.

Références Sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire, mentions du commandement, CCAPEX, préfet) , délai de six semaines, signification à la caution sous quinze jours, délais de trois ans

• ANIL, bail en location meublée (formation, clauses, dépôt de garantie, durée, tableau comparatif) , bail type du 29 mai 2015, dépôt limité à deux mois

• Service-Public F1165, différences entre logement vide et logement meublé , liste du mobilier, tableau des trois régimes, définition du logement vide

• Service-Public F31272, loyers impayés et expulsion du locataire , seuils Caf, conciliation obligatoire sous 5 000 €, sanctions de l'expulsion directe

• ANIL, procédure devant le tribunal des contentieux de la protection , clause résolutoire, assignation, diagnostic social et financier

• ANIL, demande de délais de paiement , trois ans maximum, conditions et suspension de la clause résolutoire

Textes consultés le 29 octobre 2026. Les liens renvoient aux versions en vigueur ; une réforme postérieure peut modifier les délais et les montants cités.