Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer si le logement est indécent ?

En principe non. La Cour de cassation juge que la non-décence ne justifie pas, à elle seule, une exception d'inexécution : encore faut-il démontrer que le logement est totalement inhabitable (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-18.135). Retenir le loyer expose donc à un commandement de payer puis à la clause résolutoire, qui produit effet six semaines plus tard (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). La seule voie sûre est la saisine du juge, qui peut suspendre le loyer avec ou sans consignation.

Quels sont les critères d'un logement décent ?

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose la sécurité et la santé du logement (clos et couvert, étanchéité, réseaux gaz et électricité conformes, aération, éclairement naturel), des équipements sanitaires et de chauffage suffisants, et une surface minimale de 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou 20 m³ de volume habitable. Depuis le 1er janvier 2025, le logement doit aussi respecter des seuils de performance énergétique (classes A à F), resserrés en 2028 puis en 2034 (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Que se passe-t-il si le préfet prend un arrêté d'insalubrité ?

Le loyer et toutes les sommes versées cessent d'être dus à compter du premier jour du mois suivant la notification ou l'affichage de l'arrêté, jusqu'au premier jour du mois suivant sa mainlevée. Les sommes indûment perçues sont restituées ou déduites (article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation). Un bailleur qui continue de réclamer ce loyer s'expose à une restitution, y compris pendant la procédure d'expulsion.

La commission départementale de conciliation est-elle obligatoire ?

Non. Le locataire peut la saisir à défaut d'accord ou de réponse du bailleur dans les deux mois, et elle rend son avis dans les deux mois, mais sa saisine n'est pas un préalable obligatoire à l'action devant le juge des contentieux de la protection (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Elle est gratuite et permet souvent d'obtenir un calendrier de travaux sans procédure.

Un bailleur peut-il expulser un locataire qui invoque l'indécence ?

Il peut poursuivre la résiliation pour loyers impayés, mais le juge examine la demande au regard de l'ensemble du dossier. La Cour de cassation a annulé en 2026 un congé fondé sur des travaux de mise en conformité lorsque le bailleur connaissait l'indécence dès la conclusion du bail (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993), et un local impropre à l'habitation prive le bailleur du droit de se prévaloir de la résiliation (article 1719 du Code civil).

Logement indécent : loyer impayé, travaux et recours

Un logement qui prend l’eau, une chaudière hors service ou une installation électrique dangereuse ne transforment pas le loyer en somme facultative. Le locataire doit continuer de payer, sauf impossibilité totale d’habiter, et c’est le juge qui peut réduire ou suspendre le loyer. Côté bailleur, l’indécence n’est pas un moyen de pression : mal gérée, elle annule la procédure d’expulsion et peut coûter les loyers perçus.

Ce guide traite les deux côtés, parce que les deux arrivent ensemble : un locataire qui retient son loyer à cause de travaux, et un bailleur qui découvre que sa procédure est fragilisée par l’état du logement. Pour la mécanique pure de l’impayé, voir loyer impayé : que faire ?.

Trois qualifications, trois régimes

Confondre ces situations est l’erreur la plus fréquente, y compris chez les professionnels.

Situation	Qui la constate	Effet sur le loyer	Interlocuteur
Défaut d’entretien ou réparation locative	Les parties, puis le juge	Aucun effet de plein droit	Bailleur, puis juge des contentieux de la protection
Logement non décent (décret du 30 janvier 2002)	Les parties, la commission de conciliation, le juge	Réduction ou suspension décidée par le juge uniquement	Commission départementale de conciliation, juge
Insalubrité ou mise en sécurité	Préfet, sur rapport de l’ARS ou du service communal d’hygiène	Le loyer cesse d’être dû de plein droit	Préfet, mairie, juge en référé si danger
Logement totalement inhabitable	Le juge, au vu des preuves	Exception d’inexécution possible, mais à démontrer	Juge des contentieux de la protection

Ce que le locataire doit faire, dans l’ordre

1. Décrire et prouver

Une demande utile tient en une page : nature du désordre, date d’apparition, pièces concernées, conséquences concrètes (humidité, moisissures, absence d’eau chaude, coupures électriques, nuisibles), travaux attendus et délai souhaité. Joignez des photos datées, les échanges antérieurs, et les documents techniques disponibles. Envoyez par un moyen qui prouve la réception, lettre recommandée ou courriel avec accusé.

Conservez tout : un constat de commissaire de justice, un diagnostic d’un organisme agréé ou un rapport de l’ADIL valent mieux qu’une description personnelle. En cas de litige, la charge de la preuve pèse sur celui qui invoque le désordre.

2. Laisser au bailleur un délai réel

Le locataire demande la mise en conformité au propriétaire sans que la validité du bail soit en cause (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). À défaut d’accord ou de réponse dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation.

Ce délai de deux mois est souvent escamoté par les locataires pressés. Il a un intérêt : il documente la mauvaise foi éventuelle du bailleur et rend la saisine de la commission incontestable.

3. La commission départementale de conciliation

Elle est compétente pour les litiges sur les caractéristiques du logement au sens de l’article 6, les loyers et charges, le dépôt de garantie, les réparations et les congés (article 20). Elle est gratuite, rend un avis motivé dans les deux mois et tente de concilier. Sa saisine n’est pas un préalable obligatoire : le locataire peut aller directement devant le juge.

En pratique, c’est le passage le plus utile pour un bailleur : un avis défavorable de la commission, ou un accord de travaux signé devant elle, évite une procédure longue et un contentieux de l’impayé qui s’y greffe.

4. Le juge des contentieux de la protection

Le juge compétent est celui du lieu du logement. Il peut :

fixer la nature des travaux à réaliser et le délai pour les faire ;
réduire le montant du loyer ;
suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation, et suspendre la durée du bail jusqu’à exécution ;
transmettre sa décision au préfet (article 20-1).

L’astreinte, qui n’est pas prévue par l’article 20-1, relève du pouvoir général du juge : tout juge peut ordonner une astreinte, même d’office, pour assurer l’exécution de sa décision (article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution). C’est le levier qui fait réellement avancer les travaux.

Le parcours, de la constatation à l'exécution

1
Constat daté

Photos, constat, rapport technique. Sans preuve, aucune démarche ne tient.

Immédiat
2
Demande écrite

Description précise, travaux attendus, délai. Preuve de réception conservée.

Jour 0
3
Deux mois

Délai avant saisine de la commission départementale de conciliation.

Article 20-1
4
Commission ou juge

Avis dans les deux mois, ou assignation directe devant le juge des contentieux de la protection.

2 mois
5
Exécution

Travaux sous astreinte, réduction ou suspension du loyer décidée par le juge.

Décision

Le locataire n'a pas à choisir entre payer et obtenir les travaux : les deux actions peuvent coexister, mais la seconde passe par un tiers.

Retenir le loyer : ce que dit vraiment la Cour de cassation

C’est le point qui fâche. La Cour de cassation est stricte : la non-décence, même établie, ne suffit pas à justifier une exception d’inexécution. Dans un arrêt du 28 novembre 2024 (n° 23-18.135), elle rejette la retenue de locataires confrontés à des infiltrations, des moisissures et une installation électrique non conforme, faute de démontrer une impossibilité totale d’habiter.

La jurisprudence de 2025 va dans le même sens : un risque électrique et gaz qualifié de risque de mort, avec chaudière hors service, n’a pas suffi à caractériser l’inhabitabilité (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406).

Deux conséquences pour les deux parties :

Locataire : retenir le loyer vous met en tort même si vous avez raison sur les désordres. Le bailleur peut délivrer un commandement de payer, la clause résolutoire produit effet six semaines plus tard si le paiement n’intervient pas, et une procédure d’expulsion peut suivre (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le juge peut toutefois accorder des délais et tenir compte du trouble de jouissance dans l’appréciation de la dette.
Bailleur : une retenue de loyer n’est pas un motif d’expulsion automatique si le logement est réellement dégradé. Le juge examine les deux manquements ensemble, et le bailleur qui a laissé pourrir la situation s’expose à des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

L’arrêté d’insalubrité : le piège pour le bailleur

C’est la situation la plus coûteuse et la moins anticipée. Lorsqu’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité frappe le logement, le loyer et toute somme versée cessent d’être dus à compter du premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage de l’arrêté, jusqu’au premier jour du mois suivant la mainlevée. Les sommes indûment perçues doivent être restituées ou déduites (article L521-2).

Autrement dit, un bailleur qui continue de réclamer et d’encaisser ce loyer pendant les travaux devra rembourser. Pire : la dette qu’il invoque dans une procédure d’expulsion peut être partiellement inexistante, ce qui fragilise tout l’acte.

La procédure administrative, elle, se déroule en parallèle de la vôtre : rapport de l’ARS ou du service communal d’hygiène, observations du propriétaire (au moins quinze jours), arrêté fixant un délai d’exécution d’au moins un mois, astreinte et exécution d’office possibles, interdiction d’habiter, voire démolition autorisée par le président du tribunal judiciaire en référé.

Indécence et impayé en même temps : l’ordre des opérations

Quand les deux dossiers se croisent, la procédure du bailleur suit un formalisme renforcé, à peine d’irrecevabilité.

Ce qu’il faut faire	Quand	Référence
Signaler le commandement de payer à la CCAPEX	Impayé de 2 mois sans interruption ou atteint 2 fois le loyer mensuel hors charges	Article 24 I
Notifier l’assignation au préfet	Au moins 6 semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité	Article 24 III
Faire établir le diagnostic social et financier	Avant l’audience	Article 24 III
Vérifier l’état du logement avant d’assigner	Avant tout acte	Article 1719 du Code civil

La CCAPEX, commission de coordination des actions de prévention des expulsions, est souvent perçue comme un obstacle par les bailleurs. C’est l’inverse : une saisine précoce ouvre l’accès au FSL et aux aides du département, qui peuvent apurer une partie de la dette. Voir les aides mobilisables et locataire insolvable.

La prescription : le manquement continu

Bonne nouvelle pour les locataires, mauvaise pour les bailleurs qui comptent sur le temps : l’action en exécution de l’obligation de délivrance reste recevable tant que le manquement perdure, et l’indemnisation porte sur les cinq années précédant la demande (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié). Un logement laissé indécent pendant huit ans n’est donc pas couvert par la prescription.

Modèles de courriers

Deux courriers couvrent l’essentiel des échanges. Le premier est celui que le bailleur devrait envoyer dès le signalement : il organise les travaux et coupe court à l’argument de l’inaction.

Bailleur

Modèle : réponse du bailleur à un signalement de désordres

À envoyer dans les jours qui suivent la réception du signalement, en recommandé avec avis de réception. Ce courrier n'est pas une reconnaissance de non-décence : il organise la visite technique et fixe un calendrier.

Objet : Signalement de désordres dans le logement du [DATE] - organisation des travaux

[VOTRE NOM OU DÉNOMINATION] [Adresse] [Téléphone et courriel]

[NOM ET PRÉNOM DU LOCATAIRE] [Adresse du logement]

[Ville], le [Date]

Objet : signalement de désordres du [DATE] - organisation des travaux Lettre recommandée avec avis de réception

Madame, Monsieur,

J’ai reçu votre courrier du [DATE] concernant les désordres suivants : [DESCRIPTION REPRISE DE VOTRE COURRIER].

Je prends cette situation au sérieux. Une visite technique est fixée le [DATE] à [HEURE], en présence de [ENTREPRISE OU TECHNICIEN]. Merci de me confirmer votre disponibilité et de me donner accès aux pièces concernées.

À l’issue de cette visite, je vous communiquerai :

la nature des travaux nécessaires et leur calendrier prévisionnel ;
les mesures conservatoires immédiates, le cas échéant ;
les modalités d’indemnisation si les travaux excèdent vingt et un jours, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Je vous rappelle que le paiement du loyer et des charges reste dû aux termes convenus pendant la réalisation des travaux. Si vous estimez que le logement ne peut pas être occupé, je vous invite à me le signaler par écrit afin que nous examinions ensemble les solutions, y compris un relogement temporaire.

Je reste à votre disposition pour tout élément complémentaire.

[Signature]

Le second courrier sert au locataire qui doit obtenir les travaux sans se mettre en défaut de paiement : il annonce la saisine de la commission et réserve ses droits.

Locataire

Modèle : mise en demeure du locataire d'exécuter les travaux

À adresser au bailleur ou à l'agence en recommandé avec avis de réception, après un premier signalement resté sans effet. Conservez une copie et l'avis de réception.

Objet : Mise en demeure d'exécuter les travaux de mise en conformité - logement situé [ADRESSE]

[NOM ET PRÉNOM] [Adresse du logement]

[NOM DU BAILLEUR OU DE L’AGENCE] [Adresse]

[Ville], le [Date]

Objet : mise en demeure d’exécuter les travaux de mise en conformité Lettre recommandée avec avis de réception

Madame, Monsieur,

Par courrier du [DATE], dont copie jointe, je vous ai signalé les désordres suivants : [DESCRIPTION PRÉCISE], apparus le [DATE].

Ces désordres persistent et ont les conséquences suivantes : [HUMIDITÉ, MOISISSURES, ABSENCE D’EAU CHAUDE, COUPURES ÉLECTRIQUES, NUISIBLES, ETC.]. Les pièces jointes en établissent la réalité et l’ancienneté.

En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vous êtes tenu de me délivrer un logement décent et d’en assurer l’entretien. Je vous mets en demeure de faire exécuter les travaux suivants : [LISTE DES TRAVAUX ATTENDUS], dans un délai de [DÉLAI] à compter de la réception de la présente.

À défaut d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, je saisirai la commission départementale de conciliation, puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer ou en suspendre le paiement avec consignation (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Je vous précise que je continue de régler le loyer et les charges aux termes convenus, tout en réservant mes droits à indemnisation du trouble de jouissance.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Les erreurs qui coûtent cher

Erreur	Qui la commet	Conséquence
Retenir le loyer sans décision de justice	Locataire	Commandement de payer, clause résolutoire à six semaines, expulsion
Répondre « réparations locatives » sans visite ni écrit	Bailleur	Preuve de l’inaction, dommages et intérêts pour trouble de jouissance
Assigner en expulsion sur un logement insalubre	Bailleur	Dette partiellement inexistante, procédure fragilisée, congé annulé
Oublier la notification au préfet	Bailleur	Irrecevabilité de l’assignation (article 24 III)
Confondre indécence et insalubrité	Les deux	Mauvais interlocuteur, délais perdus
Laisser passer huit ans de désordres	Bailleur	Indemnisation sur cinq ans, manquement continu non prescrit

Quand déléguer ?

Un dossier d’indécence couplé à un impayé mobilise trois calendriers différents : travaux, procédure locative, aides publiques. Un avocat est utile dès qu’une assignation est envisagée, et un cabinet partenaire peut prendre en charge le recouvrement des loyers pendant que la question des travaux se règle, avec des honoraires prélevés sur les sommes récupérées et sans avance de frais. Pour situer ce coût, voir combien coûte le recouvrement d’une créance. Vous pouvez aussi faire étudier votre dossier.

Pour la suite du dossier, voir la procédure d’expulsion, étape par étape, le commandement de payer et la trêve hivernale.

Références Sources officielles

Textes consultés le 29 octobre 2026. Les liens renvoient aux versions en vigueur ; une réforme postérieure peut modifier les délais et les montants cités.

Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation. Dernière vérification des textes cités : 29 octobre 2026.