L'essentiel en 5 points
- Le recouvrement des charges relève exclusivement du syndic, qui n'a pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale pour agir.
- À défaut de paiement d'une provision à son échéance et après une mise en demeure restée infructueuse trente jours, les autres provisions et les arriérés d'exercices approuvés deviennent immédiatement exigibles (article 19-2).
- Le président du tribunal judiciaire, en procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire défaillant au paiement après avoir constaté l'approbation des comptes ou du budget (article 19-2).
- Une hypothèque légale garantit les créances du syndicat sur le lot, mais aucune inscription n'est possible pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans (article 19).
- Une saisie conservatoire peut être pratiquée sans autorisation préalable du juge pour les provisions rendues exigibles dans les conditions de l'article 19-2 (article L511-2 du CPCE).
Un copropriétaire qui ne paie plus ses charges met en difficulté tout l’immeuble : le budget est voté, les travaux sont engagés, et les autres copropriétaires doivent combler le manque. La loi du 10 juillet 1965 donne au syndic des outils spécifiques pour recouvrer vite : mise en demeure avec déchéance du terme, procédure accélérée au fond, hypothèque légale.
Ce guide s’adresse aux syndics, professionnels ou bénévoles, et aux membres des conseils syndicaux qui suivent les dossiers.
Charges impayées : quelle démarche ?
Répondez, vous obtenez les démarches du syndic dans le bon ordre.
Qui agit, et comment
Le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du syndic, qui n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour engager les démarches. L’ordre usuel est le suivant.
- 1
Relance simple
Lettre ou courriel rappelant que la date d'exigibilité est dépassée.
- 2
Mise en demeure
Elle chiffre la dette, fixe un délai et fait courir les intérêts au taux légal.
30 jours pour la déchéance du terme
- 3
Déchéance du terme
Les provisions non échues et les arriérés deviennent exigibles (article 19-2).
- 4
Procédure accélérée au fond
Le président du tribunal judiciaire condamne au paiement (article 19-2).
- 5
Sûretés et exécution
Hypothèque légale, saisie conservatoire, saisies après le jugement.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 10-1, 14-1, 19 et 19-2.
La mise en demeure et la déchéance du terme
La mise en demeure est l’acte central. Elle est adressée par voie électronique (lettre recommandée électronique ou procédé sécurisé), ou par lettre recommandée papier si le copropriétaire a demandé à recevoir ses courriers par voie postale, aux frais du copropriétaire défaillant, selon l’administration. Elle doit comporter notamment :
- le nom et l’adresse du copropriétaire, et l’adresse de l’immeuble ;
- la nature et le montant des sommes réclamées (budget prévisionnel, dépenses de travaux hors budget, cotisations au fonds de travaux) ;
- le délai de trente jours pour payer ;
- le contenu de l’article 19-2 et la conséquence de l’absence de paiement : l’exigibilité immédiate.
« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues […] ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles » (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). La règle s’applique aussi aux cotisations du fonds de travaux.
La procédure judiciaire
Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, constate l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, puis le condamne au paiement des provisions ou sommes exigibles (article 19-2). Le syndicat peut aussi recourir à l’injonction de payer ou à une action classique. Un avocat peut être nécessaire selon le montant et la stratégie.
Le syndic peut engager une action en justice sans autorisation de l’assemblée pour recouvrer les charges. Les frais nécessaires exposés pour le recouvrement peuvent être imputés au copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi, dont la rédaction exacte doit être vérifiée pour chaque dossier).
Les dettes de 5 000 € ou moins
Pour une demande en justice de 5 000 € ou moins devant le tribunal judiciaire, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe exigée (article 750-1 du Code de procédure civile). La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conduite par un commissaire de justice, peut s’appliquer aux créances résultant d’une obligation statutaire comme les charges ; elle suppose l’accord du copropriétaire et donne alors un titre exécutoire.
Sécuriser la créance
| Moyen | Contenu | Référence |
|---|---|---|
| Hypothèque légale | Garantit les créances du syndicat sur le lot du copropriétaire défaillant ; inscription après mise en demeure restée sans effet, sans autorisation de l’assemblée générale | Article 19 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Limite de cinq ans | Aucune inscription pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans | Article 19 |
| Saisie conservatoire sans autorisation | Pour les provisions rendues exigibles dans les conditions de l’article 19-2 | Article L511-2 du CPCE |
| Opposition sur le prix de vente | Bloque tout ou partie du prix entre les mains du notaire jusqu’au paiement | À former avant l’acte de vente |
| Privilège du bailleur | Les créances bénéficient aussi du privilège de l’article 2332, 1° du Code civil | Article 19 |
| Saisie des loyers | Si le lot est loué, saisie de créances récurrentes jusqu’au paiement de la dette | Article 19-2 |
Si l’assemblée générale autorise le syndic à poursuivre la saisie et la vente du lot d’un copropriétaire défaillant, ce copropriétaire est exclu du décompte des voix et ne peut recevoir de pouvoir d’un autre copropriétaire pour ce vote (article 19-2).
Modèle de mise en demeure
Modèle : Mise en demeure de payer des charges de copropriété (article 19-2)
À adresser par voie électronique ou en recommandé selon les préférences du copropriétaire. Adaptez le décompte, et faites relire le courrier par votre conseil si l'enjeu est important.
[SYNDIC OU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES] [Adresse]
[NOM DU COPROPRIÉTAIRE] [Adresse]
[Ville], le [Date]
Madame, Monsieur,
Vous êtes propriétaire du lot n° [NUMÉRO] dans la copropriété [NOM ET ADRESSE DE L’IMMEUBLE]. À ce jour, vous restez redevable des sommes suivantes :
- provisions du budget prévisionnel (article 14-1) : [MONTANT] € ;
- provisions pour travaux hors budget : [MONTANT] € ;
- cotisations au fonds de travaux : [MONTANT] € ;
- sommes restant dues au titre des exercices précédents approuvés : [MONTANT] €. Un décompte détaillé est joint à ce courrier.
Nous vous mettons en demeure de régler la somme de [MONTANT TOTAL] € dans un délai de trente jours à compter de la présente.
À défaut, conformément à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les autres provisions non encore échues du budget de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviendront immédiatement exigibles, et nous engagerons les poursuites nécessaires. Les intérêts au taux légal courront à compter de la présente mise en demeure.
Nous restons à votre disposition pour étudier toute proposition d’échéancier.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées.
[Signature du syndic]
Les erreurs à éviter
| Erreur | Pourquoi c’est un problème |
|---|---|
| Omettre le contenu de l’article 19-2 dans la mise en demeure | La déchéance du terme exige une mise en demeure conforme |
| Réclamer des dommages-intérêts dans la procédure accélérée | Elle vise les provisions et sommes exigibles (article 19-2) |
| Attendre plus de cinq ans | Les charges sont prescrites, et l’hypothèque légale ne peut plus être inscrite (article 19) |
| Négliger la vente du lot | Une fois l’acte signé, l’opposition sur le prix n’est plus possible |
| Oublier la tentative amiable pour 5 000 € ou moins | Elle est en principe requise devant le tribunal judiciaire (article 750-1 du CPC) |
| Notifier un seul des indivisaires | Tous les indivisaires doivent en principe être notifiés, sauf règles contraires |
| Agir sans dossier comptable à jour | Le juge vérifie l’approbation du budget ou des comptes |
Quand déléguer ?
Le recouvrement relève du syndic, qui peut s’appuyer sur un avocat pour la procédure et sur un commissaire de justice pour l’exécution. Pour un impayé plus complexe (copropriétaire introuvable ou insolvable, plusieurs lots), un cabinet partenaire peut vérifier la solvabilité, relancer et négocier : ses honoraires sont prélevés sur les sommes récupérées, sans avance de frais de votre part pour son accompagnement, les frais d’avocat et de commissaire étant à prévoir séparément. Voir débiteur introuvable ou insolvable, saisies sur compte et sur salaire, le comparatif des intervenants et combien coûte le recouvrement. Vous pouvez aussi faire étudier votre dossier par nos experts.
Références Sources officielles
-
Code de la construction et de l'habitation (copropriété des immeubles bâtis)
-
Code civil, article 2374 (privilège spécial du syndicat des copropriétaires)
-
Code des procédures civiles d'exécution, articles L111-1 et suivants (saisies et exécution)
Textes consultés le 29 octobre 2026. Les liens renvoient aux versions en vigueur ; une réforme postérieure peut modifier les délais et les montants cités.
Questions fréquentes (FAQ)
Qui est chargé de recouvrer les charges de copropriété impayées ?
Le syndic, qui en a la compétence exclusive. Il n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour engager les démarches de recouvrement, de la relance à la procédure judiciaire. Le syndicat des copropriétaires est le créancier, le syndic agit en son nom.
Comment fonctionne la déchéance du terme en copropriété ?
À défaut de versement d'une provision à sa date d'exigibilité, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues pour l'exercice et les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). La mise en demeure doit indiquer notamment la nature et le montant des sommes, le délai de trente jours et le contenu de l'article 19-2.
Pendant combien de temps peut-on réclamer des charges impayées ?
Cinq ans à compter de leur exigibilité selon l'administration, passé ce délai la dette est en principe prescrite. L'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 interdit d'inscrire l'hypothèque légale pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. Une demande en justice interrompt la prescription : n'attendez pas pour assigner.
Qu'est-ce que l'hypothèque légale du syndicat ?
Les créances du syndicat contre un copropriétaire, qu'il s'agisse de provisions ou de paiements définitifs, sont garanties par une hypothèque légale sur son lot (article 19 de la loi du 10 juillet 1965). Elle peut être inscrite après une mise en demeure restée sans effet pour une dette exigible, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, et le syndic peut en consentir la mainlevée une fois la dette payée. Le copropriétaire peut demander une mainlevée judiciaire en offrant un paiement ou une garantie suffisante.
Que faire si le copropriétaire vend son lot ?
Le syndic peut former opposition entre les mains du notaire pour bloquer tout ou partie du prix de vente jusqu'au paiement des sommes dues. L'hypothèque légale donne en outre un droit de préférence sur le prix. Il faut agir avant la signature de l'acte définitif : surveillez les notifications de mutation.
Faites étudier votre dossier, sans avance de frais.
Un expert vous rappelle sous 24 h. Rémunération uniquement sur les sommes effectivement récupérées.
Exprimer mon besoinCe guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation. Dernière vérification des textes cités : 24 octobre 2026.
